別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 軽井沢 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   軽井沢 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　久保田　修二 印  TEL.

鑑定評価額 83,900,000 円  １㎡当たりの価格 64,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原１０５２番１４２ ②地積 　(㎡) 1,295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (30,50) （その他） 自然保護対策要綱 1:2 別荘 Ｗ2 中規模別荘のほか保 養所も散在する別荘 地域 南東7m町道 水道 軽井沢 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   130 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 別荘乃至保養所の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平地林の中に個人別荘、法人 保養所等が散在する別荘地域 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 軽井沢駅南西方 2.5km 法令 規制 （都） １低専 (30,50) 自然保護対策要綱 ⑤地域要因の将 　来予測 首都圏から高齢者層を中心に永住目的の転入が見られ、別荘需要は堅調、当面同様に推移すると予測。地価は引 き続き強含み傾向。 (3)最有効使用の判定 別荘乃至保養所の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内高位別荘地を中心に町内全域の中高位別荘地一円。需要者は町内別荘地の全国的な名声により首都圏 の個人及び法人が中心。首都圏方面からの著名な南ケ丘別荘地への旺盛な需要に加え、新型コロナのリモート需要も顕 著となり、需要は強く優良物件の供給は限定的。これら要因により先行した高位別荘地の地価上昇が、町内全域の地価 へ波及しつつある。取引される画地規模が多様であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での土地・別荘所有が支配的である。収益物件はなく賃貸市場は形成されていないので、収益価格は試算しな かった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、同種別の別荘地市場の推移・動向を勘案して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　軽井沢 -6                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 首都圏を中心に知名度の高い別荘地の有効需 要は旺盛であり、昨年３月以降のリモート需 要も加わり地価は上昇傾向にあるが供給は限 定的である。 首都圏の景気回復の波及・高齢者層の転入等 を背景とする町内別荘需要増の影響を受けつ つある。 個別的要因に変動はない。道路・画地規模等 は標準的で、地域内の競合性は現状維持。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.8 ％ +9.8 ％