鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小海 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００１２０３０３ -38738	南佐久郡小海町		底地	（　）	ほぼ正方形	南東12m県道、中間画地		（都） (70,200)
b	１２００６２０３０３ -42116	南佐久郡小海町		建付地	（　）	不整形	東13.5m国道、中間画地		（都） (70,200)
c	１２００６２０３０３ -42117	南佐久郡小海町		建付地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		（都）
d	１２００３２０３０９ -37910	南佐久郡佐久穂町		底地	（　）	ほぼ長方形	南11.7m県道、中間画地		（都） (70,200)
e	１２００３２０３０９ -38081	南佐久郡佐久穂町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m県道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 14,286) 28,572	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,858	100 [ 111.2]	25,052	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,100
b	(　 ) 34,741	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,220	100 [ 100.0]	34,220		34,200
c	(　 ) 34,735	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,214	100 [ 100.0]	34,214		34,200
d	(　 12,100) 20,167	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	20,330	100 [ 81.6]	24,914		24,900
e	(　 ) 18,150	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	17,723	100 [ 72.6]	24,412		24,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,800 円／㎡]

小海 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,887,581	560,200	2,327,381	2,198,520	128,861	（　0.9700） 124,995	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	2,403,750 円　　　　（　 13,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小海 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼居宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	11.5 m x 17.5 m	前面道路：国道　 13.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し、１階店舗、２階居宅、敷地内屋外駐車場。地域の同種標準的建物等を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,398	139,800	3.0	419,400
							1.0	139,800
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,087	108,700	2.0	217,400
							1.0	108,700
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		248,500		636,800
								248,500

⑨年額支払賃料	248,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,982,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,982,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 149,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,832,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	636,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,050 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 248,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 48,631 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,887,581 円　　　　（　 16,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小海０３０３５３３　　　　-1	867 ( 842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	1,371	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,398 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久穂０３０３５３３　　　　-1	1,076 ( 1,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,462
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小海 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,500 円	27,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	149,100 円	2,982,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 195,300 円	27,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 560,200 円　（　　　　　　 3,220 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9700

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,900,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0626 ×　 40 ％　＋　0.0816 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,198,520 円（　　　　　 12,635 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,887,581 円
②総費用	560,200 円
③純収益　①－②	2,327,381 円
④建物等に帰属する純収益	2,198,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	128,861 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	124,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 718 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,403,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
小海 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小海 5-1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　西入　将光

印

TEL.

鑑定評価額

4,180,000 円

１㎡当たりの価格

24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南佐久郡小海町大字豊里字西川原３００番１				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	台形 1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の店舗等が見られる国道沿いの商業地域	東13.5m国道	水道、下水	小海 870m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

町役場に近接する幹線道路沿
いの商業地域。

街

路

１３．５ｍ国道

交通

施設

小海駅北方

870m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣市の大型店舗への顧客の流出傾向が強く、当該地域を含んだ既存の商業地は衰退傾向で需要も低調に推移し
ており、今後も同様の状況が続くと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小海町、近隣の佐久穂町、佐久市等の商業地域、住・商混在地域である。需要者は小売店舗、飲食店等を
営む地元の事業者が主体である。近隣市の大型店舗への顧客の流出傾向が強く、当該地域を含んだ既存の商業地は衰退
傾向で需要も低調である。更に、新型コロナウイルス感染症の影響から景気が悪化し先行きに対する不透明感を強めて
いる状況から、今後の需給動向への影響が懸念されている。又、取引も少なく需要の中心となる価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域のため本来は収益価格を重視すべきであるが、収益価格の試算に際し適切な賃貸事例が少なく想定要素を含む
ため精度は劣る。比準価格は佐久穂町、佐久市の幹線沿いにおける取引事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い妥
当性を有する価格が求められた。よって実証的で市場の実態を反映する比準価格を中心に収益価格を参酌して、代表標
準地との均衡にも留意の上鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐久 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,700 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[111.8]

[100.0]
100

23,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ここ数年県内景気は緩やかな回復傾向にある
が、小海町のように都市部から離れた周辺部
の町村や山間部では影響は希薄である。

当該地域を含んだ既存の商業地は衰退傾向で
需要も低調に推移しており、回復の兆しが見
られない。

標準画地と比較して特に際立った個別的要因
は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小海 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００３２０３０９ -38081	南佐久郡佐久穂町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m県道、中間画地		（都） (70,200)
b	１２００５２０２１７ -26525	佐久市		更地	（　）	ほぼ台形	北東12m市道、北西4m、角地		（都）近商 (90,200)
c	１２００１２０２１７ -38932	佐久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、南西4m、角地		（都） (70,200)
d	１１９１２２０２１７ -41718	佐久市		更地	（　）	袋地等	北西6.5m市道、中間画地		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,150	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	17,723	100 [ 68.9]	25,723	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,700
b	(　 ) 14,221	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	13,779	100 [ 55.9]	24,649		24,600
c	(　 ) 26,254	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	25,781	100 [ 93.9]	27,456		27,500
d	(　 ) 23,807	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	29,376	100 [ 109.7]	26,778		26,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -9.3	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,200 円／㎡]

小海 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,113,529	704,482	2,409,047	2,299,500	109,547	（　0.9453） 103,555	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,991,442 円　　　　（　 11,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小海 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	11.5 m x 17.5 m	前面道路：国道　 13.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し、１階店舗、２階居宅、敷地内屋外駐車場を想定。地域の同種標準的建物等を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,550	155,000	2.0	310,000
							1.0	155,000
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,240	124,000	1.0	124,000
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		279,000		434,000
								155,000

⑨年額支払賃料	279,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,348,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,348,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 267,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,080,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	434,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,993 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 155,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 29,376 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,113,529 円　　　　（　 17,894 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐久３公０８３７１　　　　-7	1,273 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,345	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,553 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久３公０３９５６　　　　-5	2,911 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [188.1]	100 [100.0]	1,595
c	佐久３公０９７１７　　　　-1	2,670 ( 2,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [160.1]	100 [100.0]	1,719

小海 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	31,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	167,400 円	3,348,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,482 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,600 円	31,500,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 704,482 円　（　　　　　　 4,049 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,299,500 円（　　　　　 13,216 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,113,529 円
②総費用	704,482 円
③純収益　①－②	2,409,047 円
④建物等に帰属する純収益	2,299,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	109,547 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	103,555 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 595 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,991,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,400 円／㎡）