別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 安曇野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安曇野 -11 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　広部　紘行 印  TEL.

鑑定評価額 5,990,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安曇野市穂高有明２２４８番１８ ②地積 　(㎡) 508   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 安曇野市土地条例 (20,40) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模の別荘が建ち 並ぶ区画整然とした 別荘地域 南4m市道 水道、下水 有明 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 有明駅西方 5.4km 法令 規制 （都）  (20,40) 安曇野市土地条例 ⑤地域要因の将 　来予測 安曇野市の山麓地域に別荘が建ち並ぶ地域である。コロナ禍の影響は出ておらず地価の値頃感もあるが、別荘地 需要は依然弱含みで推移しており、当該地域の住宅地価は今後も横ばいで推移していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 土砂災害警戒区域　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安曇野市郊外に広がる住宅地域である。中でも北西部に位置する山麓に存する別荘地域により強い代替競 争関係が認められる。需要者の中心は県内在住で別荘及びセミリタイアした後の居住を目的とした個人が中心。需給動 向は別荘地地域内での取引は多く見られる一方で、低廉価格での取引が目立ち、別荘需要は緩慢に推移。土地価格の中 心価格帯は総額で５００万円前後であり、土地・建物では中古物件で中心価格帯は１５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、当県の北西部一帯の観光地を基盤として都会からの観光客が多く訪れる地域の中にあって、自然環境を重 視して不動産価格が形成される。また土地利用に関しては安曇野市条例により開発事業に規制が存するほか、不動産取 引は売買が中心であり、収益を基礎としての価格形成は認められないため、収益還元法の適用は断念した。よって、実 証的で市場性を反映した比準価格を標準として、前年価格との変動率も検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍でも大型商業施設や学校等の公共施 設へのアクセスが良く利便性が高い地域では 住宅需要は堅調である一方、別荘地域では緩 慢に推移。 安曇野市内の別荘需要は緩慢に推移している ものの、価格形成に影響を及ぼす特別な地域 要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％