別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 千曲 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千曲 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　赤羽根　資裕 印  TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千曲市上山田温泉４丁目２７番１５ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 が混在する住宅地域 南東6m市道 水道、下水 戸倉 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地利用度が低い区画整然と した住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 戸倉駅南西方 2.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であるが、農地・駐車場等の未利用地が多く見られる。観光業を中心とした地域経済の 停滞の影響からも、宅地の有効需要は停滞傾向にあり、地価に関しても引き続き下落局面にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧戸倉町・旧上山田町住宅地域を中心に千曲市郊外住宅地域を含み形成される。需要者層は、旧戸倉町 ・旧上山田町居住者が中心となり、その他の地域よりの需要は少ない。新型コロナウイルスの影響が大きい戸倉上山田 温泉に代表される地域経済停滞の影響から本地域の不動産需要は低調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土 地総額で５００万円～８００万円、土地建物総額で２０００万円～２５００万円と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には、一部アパートも見られるが、対象公示地の画地規模からも、市場性あるアパート想定は困難で、収益価 格の試算は行わなかった。本地域及び周辺地域は、区画整然とした住宅地域であるため、居住快適性を重視した自己使 用目的取引が多く、類似地域に信頼性ある取引事例が求められた。よって、本地域の要因を反映する比準価格を採用す ることとし、代表標準地との検討、単価と総額の関連に留意し、評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千曲 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,600 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [102.0] 100 [119.9] [103.0] 100 25,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少。新型コロナウイルス感染症の地 元温泉街への影響は大きく、台風１９号浸水 被害の影響もあり、総体的に不動産市場は停 滞。 地域に変動要因は認められない。上記温泉街 の不振もあって、地域経済は低調であり、住 宅地需要にもその影響が及び地域動向は停滞 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％