鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐久 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００７２０２１７ -39879	佐久市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.2m市道、中間画地		（都）商業 (90,312)
b	１１９１０２０２１７ -43408	佐久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
c	１２００６２０２１７ -41966	佐久市		更地	（　）	ほぼ整形	西16m市道、南1.8m、角地		（都）近商 (90,200)
d	１１９１０２０２１７ -43378	佐久市		更地	（　）	ほぼ台形	北16m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e	１２００３２０２１７ -37790	佐久市		更地	（　）	ほぼ整形	南西7.6m市道、南東3.6m、二方路		（都）近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,180	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	32,208	100 [ 83.1]	38,758	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,800
b	(　 ) 28,279	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	28,194	100 [ 75.0]	37,592		37,600
c	(　 ) 37,783	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	37,334	100 [ 93.2]	40,058		40,100
d	(　 ) 35,924	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,816	100 [ 91.5]	39,143		39,100
e	(　 ) 19,851	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	19,423	100 [ 52.6]	36,926		36,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,900 円／㎡]

佐久 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,619,825	2,564,855	9,054,970	8,637,600	417,370	（　0.9458） 394,749	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	7,448,094 円　　　　（　 22,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐久 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	210.00	ＲＣ3	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	336 ㎡	8.0 m x 41.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２、３階事務所のフロア貸を想定し、敷地内に駐車場は無い。地域の標準的階層・利用状況等を考慮した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種の建物より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	80.0	168.00	2,147	360,696	3.0	1,082,088
							1.0	360,696
2～ 2	事務所	210.00	85.0	178.50	1,883	336,116	3.0	1,008,348
							1.0	336,116
3～ 3	事務所	210.00	85.0	178.50	1,756	313,446	3.0	940,338
							1.0	313,446
～

～

計		630.00	83.3	525.00		1,010,258		3,030,774
								1,010,258

⑨年額支払賃料	1,010,258 円　×　12ヶ月　＝　 12,123,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,123,096 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 727,386 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,395,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,030,774 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,489 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,010,258 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 195,626 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,619,825 円　　　　（　 34,583 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐久３公０９７１７　　　　-1	2,670 ( 2,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [137.0]	100 [ 90.0]	2,165	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,189 円/㎡　月額支払賃料（　 2,147 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久３公０９７１７　　　　-2	3,448 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	2,299
c	佐久３公０９７１７　　　　-4	2,934 ( 2,926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [155.0]	100 [ 90.0]	2,103

佐久 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	708,000 円	118,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	606,155 円	12,123,096　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 944,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,564,855 円　（　　　　　　 7,633 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,637,600 円（　　　　　 25,707 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,619,825 円
②総費用	2,564,855 円
③純収益　①－②	9,054,970 円
④建物等に帰属する純収益	8,637,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	417,370 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	394,749 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,175 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,448,094 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
佐久 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐久 5-1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　大井　邦弘

印

TEL.

鑑定評価額

12,600,000 円

１㎡当たりの価格

37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐久市岩村田字中宿７４９番１外				②地積　(㎡)	336 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:5	店舗兼住宅ＲＣ4	低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	東16m県道	水道、ガス、下水	岩村田 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

岩村田地区中心市街地内、専
門小売店等が建ち並ぶ商店街
。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

岩村田駅東方

700m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

佐久平駅周辺、国道１４１号沿線との競合により商況は冴えず、当面この状況が続くものと予測する。地価は当
該環境により、引き続き弱含みと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐久市及び小諸市内に所在する商業地域と判定した。需要者の中心は小売業等を目的とする小規模な法人
等であるが、旧来からの商店街においては地元個人経営の店舗がほとんどであり他地域からの新規参入は少ない。需給
動向については、いくつかの取引が散発的に見られるもののそもそも商業目的の取引は少ない。需要の中心となる価格
帯については、地理的位置及び繁華性により大きく異なり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算の過程において採用した事例の信頼性は高く、各事例の特徴を把握の上適正に補修正が行われたため、
比準価格は市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し優れた規範性を有する。一方、収益価格の試算において採用
した資料は想定事項が多い。よって標準地は商業地であり市場参加者は通常意思決定に際し収益力に着目するが、本件
においては資料の相対的な信頼性に鑑み、比準価格を重視し収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐久市の商圏は佐久平に集中し大型店舗の集
客力は高い。一方、既存の商店街の衰退傾向
は顕著でまちおこしとしての施策を行ってい
るが変化はない。

近隣地域内に変化は予想されないが、佐久平
駅南側に大規模な区画整理事業が進行中であ
り、需給に影響を与える可能性がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐久 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１０２０２１７ -43408	佐久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
b	１２００７２０２１７ -39879	佐久市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.2m市道、中間画地		（都）商業 (90,312)
c	１１９０８２０２０８ -41284	小諸市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西11m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	１２００８２０２１７ -34161	佐久市		更地	（　）	不整形	東27m国道、北西4m、角地		（都）準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,279	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	28,194	100 [ 75.2]	37,492	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,500
b	(　 ) 24,180	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	32,208	100 [ 81.6]	39,471		39,500
c	(　 ) 33,100	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,868	100 [ 89.1]	36,889		36,900
d	(　 ) 58,500	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,442	100 [ 137.2]	42,596		42,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,100 円／㎡]

佐久 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,386,125	3,433,212	9,952,913	9,570,000	382,913	（　0.9474） 362,772	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,844,755 円　　　　（　 20,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐久 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	210.00	ＲＣ3	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	336 ㎡	8.0 m x 41.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し、１階店舗・２～３階事務所、近隣駐車場。地域の同種標準的建物等を考慮。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

地域の同種建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	80.0	168.00	2,378	399,504	4.0	1,598,016
							1.0	399,504
2～ 2	事務所	210.00	85.0	178.50	2,021	360,749	3.0	1,082,247
							1.0	360,749
3～ 3	事務所	210.00	85.0	178.50	1,902	339,507	3.0	1,018,521
							1.0	339,507
～

～

計		630.00	83.3	525.00		1,099,760		3,698,784
								1,099,760

⑨年額支払賃料	1,099,760 円　×　12ヶ月　＝　 13,197,120 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 630,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,827,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 691,356 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,135,764 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,698,784 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,099,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 215,223 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,386,125 円　　　　（　 39,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐久３公０９３５６　　　　-5	2,911 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,911	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,390 円/㎡　月額支払賃料（　 2,378 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久３公０８３７１　　　　-4	3,083 ( 2,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,284
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐久 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	132,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,382,712 円	13,827,120　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,056,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,433,212 円　（　　　　　　 10,218 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,570,000 円（　　　　　 28,482 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,386,125 円
②総費用	3,433,212 円
③純収益　①－②	9,952,913 円
④建物等に帰属する純収益	9,570,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	382,913 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	362,772 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,844,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,400 円／㎡）