別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 塩尻 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩尻 -7 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　宮坂　祐里 印  TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩尻市大字上西条字道端２６６番１外 ②地積 　(㎡) 470   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 3.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅及び一般住 宅が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、下水 みどり湖 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 みどり湖駅南方 100m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の南東部に位置する市街化調整区域内の農家集落地域で、今後も現状を維持するものと思われる。地価の 値頃感も出てきているが、農家住宅に対する需要は弱く、需給は弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩尻市郊外の既成農家集落地域一帯と判断した。需要者は、農家住宅については、地縁性を有する個人 が中心であるが、一般住宅需要者も想定可能である。需給動向は、人口減少、高齢化の進展から、既存の農家住宅地の 需要は弱く、需給は弱含み傾向。一部には、市街地地域からの需要の波及も見られたが、新型コロナの影響により、様 子見の傾向。需要の中心となる価格帯は、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農家住宅が多い集落地域で賃貸市場が未成熟であるのに加え、市街化調整区域内に存することから共同住 宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。当該地域は、自用目的の取引が中心であって取引価格の水準を指 標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、類似標準地 等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、地域経済にも悪影 響がみられる。塩尻市の人口は微減傾向で、 住宅地需要は二極化傾向。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％