別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 飯山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯山 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　赤羽根　資裕 印  TEL.

鑑定評価額 5,160,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯山市大字野坂田字家前５６８番１ ②地積 　(㎡) 457   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南4.2m市道 水道、下水 飯山 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 千曲川東方にある古くからの 住宅地域。 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 飯山駅北東方 3.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅も見られ、地域の不動産市場はやや閉鎖的で、居住利便性も劣る地域である。当市不動産市場は縮小局 面にあり、限られた需要が、本地域において顕在化するものとは考えにくく、地価は継続下落と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、飯山市郊外住宅地域及び木島平村の類似状況下にある地域にて形成される。需要者は、地縁的関連を有 する本地区及び周辺地区居住者が中心となる。当市不動産市場が総体的に縮小する中で、飯山駅周辺地域以外の地域動 向は停滞気味で、本地域は、農家住宅も見られる地域状況から、需要は顕在化しにくく、需給動向は弱含みである。需 要水準総額は、土地のみで５００万円～８００万円、土地建物で２０００万円～２５００万円と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は、農家住宅を中心とした地域で、採算合理性ある賃貸想定が困難で、収益価格の試算は行わなかった。事例の 採用範囲は、広範囲ではあるものの、比準価格は、類似地域に所在する信頼性ある取引事例より試算が行われ、本地域 の特性を反映した試算が行われた。よって、評価額の決定にあたっては、信頼性が認められる比準価格を採用すること とし、単価と総額の関連及び代表標準地との検討にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　信濃 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [104.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少は顕著、高齢化率は高止まり、建築 着工件数等各種指標も低調に推移し、台風１ ９号浸水被害もあり、不動産市場縮小に歯止 めがかからない。 地域に変動要因は認められない。郊外既成住 宅地域として、市場閉鎖性があり、当市不動 産市場縮小の影響を受け、地価は引き続き停 滞。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％