別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 大町 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大町 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　宮坂　祐里 印  TEL.

鑑定評価額 4,710,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大町市大町３２１５番１ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:1.5 店舗 Ｗ2 小売店舗、事務所等 が建ち並ぶ商業地域 西16m県道 水道、ガス、下水 信濃大町 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 信濃大町駅北方 270m 法令 規制 （都） 商業 (100,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 信濃大町駅に近い旧来からの商店街で、空き店舗等も見られるが、当面は現状にて推移するものと思われる。郊 外大型店への顧客の流出、地域商況の低迷等から、需給は弱含みで、地価は下落傾向継続と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大町市及びその周辺町村の商業地域であるが、強い代替性が認められるのは、信濃大町駅周辺商業地域で ある。需要者の中心は、地元を主とする事業者が過半と判断される。需給動向は、店舗閉店等も多く潜在的な供給が見 られる一方、商業用途の需要は低調で、需給は弱含み傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、成立する取引自 体が少ないことに加え、規模、用途や個別の事情が反映される傾向が強いため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の店舗及び店舗併用住宅等が中心であり、店舗、事務所等の賃貸物件は少なく、商業向けの賃貸市場は 成熟しているとはいえないため、収益還元法は適用しない。比準価格は実際の取引事例に基づき実証的である。当該地 域は、自用の店舗等が多く、土地取引は取引価格水準を指標に価格決定されることが一般的である。以上より、市場の 実態を反映した比準価格を標準とし、類似標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、地域経済にも悪影 響がみられる。大町市の人口は減少傾向。市 内の商況は低調で、宅地需要は弱含み。 信濃大町駅前にホテルルートイン信濃大町駅 前が令和２年５月末にオープンした。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％