鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

須坂 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００８２０２０７ -33429	須坂市		更地	（　）	長方形	北東6.3m市道、南西4m、二方路		１低専 (60,80)
b	１１９０８２０２０７ -40502	須坂市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、西6m、角地		１低専 (60,80)
c	１１９０４２０２０７ -47904	須坂市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、東4.9m、角地		１低専 (60,80)
d	１２００８２０２０７ -33445	須坂市		更地	（　）	長方形	東5m道路、中間画地		１低専 (50,80)
e	１１９０５２０２０７ -32554	須坂市		建付地	（　）	長方形	西6.8m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,493	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	38,343	100 [ 104.0]	36,868	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,900
b	(　 ) 41,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	39,379	100 [ 105.8]	37,220		37,200
c	(　 ) 47,868	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	44,695	100 [ 111.6]	40,049		40,000
d	(　 ) 34,833	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	35,947	100 [ 98.4]	36,532		36,500
e	(　 ) 30,185	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	29,593	100 [ 83.3]	35,526		35,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,200 円／㎡]

須坂 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域であり、再調達原価の把握が困難なので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,198,160	682,504	2,515,656	2,286,600	229,056	（　0.9707） 222,345	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,446,900 円　　　　（　 16,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

須坂 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	264 ㎡	15.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫファミリータイプ５０㎡、全４戸、敷地内駐車場４台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	100.00	100.0	100.00	1,263	126,300	1.0	126,300
							1.0	126,300
2～	居宅	100.00	100.0	100.00	1,288	128,800	1.0	128,800
							1.0	128,800
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		255,100		255,100
								255,100

⑨年額支払賃料	255,100 円　×　12ヶ月　＝　 3,061,200 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 120,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,181,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 163,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,113,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	255,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,423 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 255,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 82,397 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,198,160 円　　　　（　 12,114 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	須坂３公４９８３　　　　-1	1,222 ( 1,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,302	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,263 円/㎡）　基準階 1 F B
b	須坂３公４９８３　　　　-2	1,136 ( 1,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,273
c	須坂３公４９８３　　　　-3	1,306 ( 1,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,333

須坂 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,600 円	30,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	229,404 円	3,277,200　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 247,200 円	30,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 682,504 円　（　　　　　　 2,585 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,286,600 円（　　　　　 8,661 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,198,160 円
②総費用	682,504 円
③純収益　①－②	2,515,656 円
④建物等に帰属する純収益	2,286,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	229,056 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	222,345 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,446,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
須坂 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

須坂 -3

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　畔上　豊

印

TEL.

鑑定評価額

9,850,000 円

１㎡当たりの価格

37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	須坂市大字日滝字郷原９３番５				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ学校に近い住宅地域	北7.4m市道	水道、下水	須坂 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小中学校、高校に近接する住
宅地域

街

路

基準方位北、７．４
ｍ市道

交通

施設

須坂駅東方

1.8km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地の東外縁に位置する住宅地域で、周辺には小規模の新規分譲が見られる。やや過剰供給の感があり、
地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、須坂市の市街化区域内の住宅地域が圏域。需要者は市内の居住者のほか、近隣市町村からの転入者も見
られる。学校施設に近接しているものの、商業施設からはやや距離があり、近年やや供給過剰な宅地分譲により、取引
価格は下落傾向で推移している。取引の中心価格帯は、更地で７００～１０００万円前後、新築戸建住宅は２５００万
円程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にアパート等も散見される地域のため、戸数分の駐車場を確保してアパートを配置した結果、収益価格は低位に試
算された。居住の快適性や利便性を重視する住宅地域で、自用目的の取引が中心であることから、市内の取引事例より
求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　須坂 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[115.1]

[100.0]
100

37,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率は県平均をやや下回り、高齢化率
は県平均より若干高い。土地取引件数は横ば
い傾向、持家の新設住宅着工戸数は対前年比
減少で推移。

新規分譲が見られる地域で、取引価格は近年
安定的に推移しているが、やや供給過剰の感
がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

須坂 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００８２０２０７ -33445	須坂市		更地	（　）	長方形	東5m道路、中間画地		１低専 (50,80)
b	１２００６２０２０７ -41208	須坂市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１２００８２０２０７ -33429	須坂市		更地	（　）	長方形	北東6.3m市道、南西4m、二方路		１低専 (60,80)
d	１２００８２０２０７ -33410	須坂市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,833	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	35,947	100 [ 96.0]	37,445	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,400
b	(　 ) 42,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	41,275	100 [ 108.9]	37,902		37,900
c	(　 ) 39,493	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	38,343	100 [ 101.0]	37,963		38,000
d	(　 ) 34,965	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,279	100 [ 94.9]	36,121		36,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,300 円／㎡]

須坂 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,238,246	681,084	2,557,162	2,375,400	181,762	（　0.9707） 176,436	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,528,720 円　　　　（　 13,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

須坂 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.00	Ｗ2	208.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	264 ㎡	15.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫファミリータイプ、面積５２㎡、全４戸、敷地内に戸数分の駐車場を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	104.00	100.0	104.00	1,241	129,064	1.0	129,064
							1.0	129,064
2～	居宅	104.00	100.0	104.00	1,241	129,064	1.0	129,064
							1.0	129,064
～

～

～

計		208.00	100.0	208.00		258,128		258,128
								258,128

⑨年額支払賃料	258,128 円　×　12ヶ月　＝　 3,097,536 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 124,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,222,336 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 165,917 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,152,419 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	258,128 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,452 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,128 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 83,375 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,238,246 円　　　　（　 12,266 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	須坂３公４９８３　　　　-3	1,306 ( 1,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,360	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,277 円/㎡　月額支払賃料（　 1,241 円/㎡）　基準階 1 F B
b	須坂３公６９２２　　　　-8	1,186 ( 1,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,235
c	須坂３公４９８３　　　　-2	1,136 ( 1,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,235

須坂 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,300 円	32,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	232,284 円	3,318,336　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 256,800 円	32,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 681,084 円　（　　　　　　 2,580 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,375,400 円（　　　　　 8,998 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,238,246 円
②総費用	681,084 円
③純収益　①－②	2,557,162 円
④建物等に帰属する純収益	2,375,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	181,762 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	176,436 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,528,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,400 円／㎡）