鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

諏訪 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１１２０２０６ -36746	諏訪市		更地	（　）	ほぼ整形	東12m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	１２００３２０２０６ -38604	諏訪市		更地	（　）	不整形	西12.6m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２００３２０２０６ -38678	諏訪市		建付地	（　）	長方形	北西7.5m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
d	１２００５２０２０６ -27040	諏訪市		建付地	（　）	不整形	南西15.3m市道、北西4m、南東4m、三方路		（都）２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,114	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.0]	60,334	100 [ 79.5]	75,892	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,900
b	(　 ) 63,800	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,843	100 [ 85.6]	73,415		73,400
c	(　 ) 60,481	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,908	100 [ 76.9]	76,603		76,600
d	(　 ) 45,595	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	51,081	100 [ 68.5]	74,571		74,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,900 円／㎡]

諏訪 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,144,534	849,478	3,295,056	3,057,040	238,016	（　0.9718） 231,304	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,364,226 円　　　　（　 44,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

諏訪 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	79.20	Ｓ3	237.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防諏訪市景観計画	100 ％	400 ％	400 ％	99 ㎡	7.5 m x 11.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２・３階は事務所（フロア貸し）、駐車場は外部駐車場を利用。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

標準的な建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.20	80.0	63.36	2,259	143,130	3.0	429,390
							0.0	0
2～ 2	事務所	79.20	80.0	63.36	1,807	114,492	3.0	343,476
							0.0	0
3～ 3	事務所	79.20	80.0	63.36	1,694	107,332	3.0	321,996
							0.0	0
～

～

計		237.60	80.0	190.08		364,954		1,094,862
								0

⑨年額支払賃料	364,954 円　×　12ヶ月　＝　 4,379,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,379,448 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 245,249 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,134,199 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,094,862 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,335 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,144,534 円　　　　（　 41,864 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	諏訪（店）　　　　-1	1,873 ( 1,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,497	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,265 円/㎡　月額支払賃料（　 2,259 円/㎡）　基準階 1 F B
b	諏訪（店）　　　　-2	2,117 ( 2,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,228
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

諏訪 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	206,000 円	41,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	175,178 円	4,379,448　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 329,600 円	41,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 849,478 円　（　　　　　　 8,581 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0705 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,057,040 円（　　　　　 30,879 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,144,534 円
②総費用	849,478 円
③純収益　①－②	3,295,056 円
④建物等に帰属する純収益	3,057,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	238,016 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,304 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,336 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,364,226 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
諏訪 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

諏訪 5-3

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　矢崎　敏臣

印

TEL.

鑑定評価額

7,180,000 円

１㎡当たりの価格

72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	諏訪市諏訪１丁目８５９番２１｢諏訪１－２－５｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）諏訪市景観計画 (100,400)
	1:1.5	店舗Ｗ2	中低層の店舗等が建ち並ぶ駅前の中心的商業地域	北東20m国道	水道、ガス、下水	上諏訪 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道を隔てて東側のエリアで
再開発事業が完了している。

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

上諏訪駅南東方

110m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
準防
諏訪市景観計画

⑤地域要因の将
　来予測

上諏訪駅前の再開発において、平成３１年２月に商業棟が完成し、現在住居棟のマンションも完成している。再
開発事業により駅周辺への流動人口も増加しているが、地価は横這いから若干の下落傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

３階建の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は諏訪市の駅前商業地及びその周辺の商業地域と判定した。需要者は飲食チェーン店、又は地元の資力のあ
る法人に限られる。テナントの撤退、入れ替え等も行われ、郊外の商業地の影響を受けている。現在、上諏訪駅前の再
開発事業が完成しているものの、新型コロナの影響及び観光客の減少により、特に飲食店の経営は厳しい。取引につい
ては取引当事者の個別性が強く反映され、複合不動産の取引が多いことから中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市内商業地の取引事例を中心に試算され、価格のバラツキもややみられるが比準過程も適切で市場の実態を
反映した規範性の高い価格と思料する。一方、収益価格は理論的な価格であるも、上諏訪駅前商業地には空店舗もみら
れ、賃借してまで営業しようとする事業者が少ないことから収益価格の信頼性は低いものと思料する。よって、規範性
の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　諏訪 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,400 円／㎡

[ 97.7]
100

100
[100.0]

100
[ 70.6]

[100.0]
100

72,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向。中小の小売店舗を中心とし
た既存商店街の衰退化傾向は継続。新型コロ
ナウイルス感染症拡大により飲食店への客足
の減少が顕著。

国道沿いの上諏訪駅前の再開発事業は完成し
ているが、鉄道を利用する観光客の減少が続
いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

諏訪 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００８２０２０６ -34710	諏訪市		建付地	（　）	長方形	西12.8m市道、北4.1m、角地		（都）商業 (100,400)
b	１２００５２０２０６ -27040	諏訪市		建付地	（　）	不整形	南西15.3m市道、北西4m、南東4m、三方路		（都）２住居 (70,200)
c	１２００３２０２０６ -38678	諏訪市		建付地	（　）	長方形	北西7.5m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
d	１２００３２０２０６ -38674	諏訪市		建付地	（　）	長方形	北4.3m市道、西3.5m、角地		（都）商業 (100,258)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,078	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 70.0]	100 [ 102.0]	50,075	100 [ 71.3]	70,231	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,200
b	(　 ) 45,595	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	51,081	100 [ 66.6]	76,698		76,700
c	(　 ) 60,481	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,908	100 [ 75.2]	78,335		78,300
d	(　 ) 46,222	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	45,123	100 [ 65.1]	69,313		69,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,000 円／㎡]

諏訪 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,141,650	849,356	3,292,294	3,057,040	235,254	（　0.9718） 228,620	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,313,585 円　　　　（　 43,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

諏訪 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	79.20	Ｓ3	237.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防諏訪市景観計画	100 ％	400 ％	400 ％	99 ㎡	7.5 m x 11.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２～３階：事務所（フロアー貸し）、外部駐車場を想定。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

標準的建物を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.20	80.0	63.36	2,270	143,827	3.0	431,481
							0.0	0
2～ 2	事務所	79.20	80.0	63.36	1,816	115,062	3.0	345,186
							0.0	0
3～ 3	事務所	79.20	80.0	63.36	1,670	105,811	3.0	317,433
							0.0	0
～

～

計		237.60	80.0	190.08		364,700		1,094,100
								0

⑨年額支払賃料	364,700 円　×　12ヶ月　＝　 4,376,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,376,400 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 245,078 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,131,322 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,094,100 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,328 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,141,650 円　　　　（　 41,835 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	諏訪（店）　　　　-2	2,117 ( 2,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,205	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,276 円/㎡　月額支払賃料（　 2,270 円/㎡）　基準階 1 F B
b	諏訪（店）　　　　-3	2,644 ( 2,605)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,644
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

諏訪 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	206,000 円	41,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	175,056 円	4,376,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 329,600 円	41,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 849,356 円　（　　　　　　 8,579 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0705 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,057,040 円（　　　　　 30,879 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,141,650 円
②総費用	849,356 円
③純収益　①－②	3,292,294 円
④建物等に帰属する純収益	3,057,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	235,254 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	228,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,309 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,313,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,600 円／㎡）