別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 諏訪 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諏訪 -3 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　朝倉　宏典 印  TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 諏訪市景観計画 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ丘陵地の 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 上諏訪 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台傾斜地の一般住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 上諏訪駅東方 1.6km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) 諏訪市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 高台のやや傾斜がきつい地域に位置する住宅地域である。傾斜地は生活上の不便さほか災害リスクから次第に敬 遠される傾向にあり、高齢化、人口減なども受けて地価は今後も下落基調が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね諏訪市内の既成住宅地域である。需要者の中心は諏訪市内およびその周辺に勤務する３０代から４０ 代の第一次取得者である。特に上諏訪駅東方の高台住宅地域および下諏訪町北方の高台住宅地域により強い代替競争関 係が働く。需給動向は高齢化などから傾斜地が敬遠される中、諏訪市内の平地住宅地との競合により有効需要は減少傾 向である。需要の中心価格帯は土地のみで４００～６００万円程度。新築の戸建住宅は総額２３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には戸建住宅が中心である。共同住宅は小規模の古いアパートが見られる程度で、新規の共同住宅、アパート の供給は、ほとんど見られない。近隣地域では自用目的の取引が大半であり、かつ居住の快適性が重視される住宅地域 のため、市場実態を反映する比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　諏訪 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,400 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [204.9] [101.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少傾向で減少率は県とほぼ同程 度。高齢化率は県平均をやや下回っている。 地域要因に顕著な変動は認められない。但し 高台で傾斜地が大半を占める住宅地域は高齢 化の流れもあって次第に敬遠される傾向が強 くなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.4 交通・接近　　　  +2.9 環境　　　　　　+102.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％