鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

飯田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００４２０２０５ -47667	飯田市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西21.5m市道、南東6m、角地		（都）商業 (100,400)
b	１２００２２０２０５ -35690	飯田市		建付地	（　）	不整形	南東11.4m市道、北東7.9m、南西3.4m、三方路		（都）商業 (100,400)
c	１２００３２０２０５ -38866	飯田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	１２００１２０２０５ -39877	飯田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		（都）準工 (70,200)
e	１１９０９２０２０５ -37298	飯田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12.1m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 60,293) 60,293	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	56,216	100 [ 128.7]	43,680	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,700
b	(　 ) 40,507	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.8]	45,426	100 [ 104.0]	43,679		43,700
c	(　 ) 49,279	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,850	100 [ 110.1]	43,460		43,500
d	(　 ) 44,207	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	42,473	100 [ 98.0]	43,340		43,300
e	(　 ) 28,004	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 55.0]	100 [ 100.0]	49,185	100 [ 113.3]	43,411		43,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,500 円／㎡]

飯田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,158,352	1,072,392	4,085,960	3,741,920	344,040	（　0.9729） 334,717	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,436,865 円　　　　（　 24,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼住宅	156.00	Ｓ2	312.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	262 ㎡	13.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階はファミリータイプ（２ＤＫ、専有面積約３９㎡）４世帯

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.00	100.0	156.00	1,747	272,532	2.0	545,064
							1.0	272,532
2～ 2	居宅	156.00	100.0	156.00	1,223	190,788	2.0	381,576
							0.0	0
～

～

～

計		312.00	100.0	312.00		463,320		926,640
								272,532

⑨年額支払賃料	463,320 円　×　12ヶ月　＝　 5,559,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,559,840 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 461,467 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,098,373 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	926,640 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,497 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 272,532 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 51,482 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,158,352 円　　　　（　 19,688 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯田（店）　　　　-9	2,444 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,697	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,780 円/㎡　月額支払賃料（　 1,747 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯田（事）　　　　-4	2,043 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,853
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	257,000 円	51,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	277,992 円	5,559,840　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 411,200 円	51,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	51,400 円	51,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,400 円	51,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,072,392 円　（　　　　　　 4,093 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,741,920 円（　　　　　 14,282 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,158,352 円
②総費用	1,072,392 円
③純収益　①－②	4,085,960 円
④建物等に帰属する純収益	3,741,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	344,040 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	334,717 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,278 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,436,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
飯田 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

飯田 5-3

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　下平　智行

印

TEL.

鑑定評価額

11,100,000 円

１㎡当たりの価格

42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	飯田市白山町３丁目東１番３外				②地積　(㎡)	262 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、事務所、住宅等が混在する近隣商業地域	南西16m県道	水道、ガス、下水	飯田 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 170 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

飯田駅西方

800m

法令

規制

（都）２住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

飯田駅の西方に存し小規模店舗兼住宅が中心の地域。顧客の足が郊外の路線商業地域へ奪われつつあり、繁華性
は衰退傾向にある。地価は下落継続中であり、暫くこの流れが続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧市街地の商業地域及び郊外の路線商業地域。需要者は、飯田市及び周辺自治体にて地縁のある事業主
が中心である。新型コロナの影響等により地方経済の先行き不透明感が更に強まり、商業用業務地の需要は弱含みが続
いている。近時における取引事例は僅少かつ個別性が強いため、需要の中心となる価格の把握は困難である。リニア中
央新幹線事業は徐々に進んでいるが、当地域の地価への影響は顕在化していないものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似地域を中心とした商業系の取引事例を主に求められ、実証的である。一方、当該地域内において賃貸
市場は成熟しているとは言えず、賃料水準は低廉かつ不確実で、収益価格の信頼度は比準価格に比べて相対的に劣るも
のと判断した。近隣地域は自用目的の取引が主であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　飯田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 66,200 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[100.0]

100
[151.8]

[100.0]
100

42,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

この一年で市全体の人口はやや減少、高齢化
率はやや上昇した。新型コロナの影響等によ
り地方経済の先行き不透明感が強まっている
。

近くの主要地方道飯島飯田線の延伸により、
繁華性の競争力低下が懸念される。

地価に影響を及ぼす特段の個別的要因の変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.1
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

飯田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００９２０２０５ -40070	飯田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西5.7m県道、中間画地		（都）商業 (90,342)
b	１２００２２０２０５ -35690	飯田市		建付地	（　）	不整形	南東11.4m市道、北東7.9m、南西3.4m、三方路		（都）商業 (100,400)
c	１２００６２０２０５ -43176	飯田市		更地	（　）	不整形	南西16m県道、北東2.4m、二方路		（都）１住居 (70,200)
d	１２００３２０２０５ -38850	飯田市		更地	（　）	長方形	西17m県道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,028	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,638	100 [ 91.7]	42,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,100
b	(　 ) 40,507	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.8]	45,426	100 [ 105.0]	43,263		43,300
c	(　 ) 31,044	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	36,033	100 [ 80.0]	45,041		45,000
d	(　 ) 36,976	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	37,434	100 [ 85.8]	43,629		43,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 -15.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,700 円／㎡]

飯田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,195,211	1,065,760	4,129,451	3,772,760	356,691	（　0.9722） 346,775	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,668,750 円　　　　（　 25,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅地	156.00	Ｓ2	312.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	262 ㎡	13.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（フロアー貸し）、居宅（ファミリータイプ、２ＤＫ、専有約３９㎡）、４世帯。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

標準的建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.00	100.0	156.00	1,750	273,000	2.0	546,000
							1.0	273,000
2～ 2	居宅	156.00	100.0	156.00	1,225	191,100	2.0	382,200
							0.0	0
～

～

～

計		312.00	100.0	312.00		464,100		928,200
								273,000

⑨年額支払賃料	464,100 円　×　12ヶ月　＝　 5,569,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,569,200 円　　×　　 7.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 434,398 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,134,802 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	928,200 円　×　　 92.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,558 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 273,000 円　×　　 92.2 ％　　×　　　 0.2060　＝　 51,851 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,195,211 円　　　　（　 19,829 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯田（店）　　　　-9	2,444 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,977	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,783 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯田（事）　　　　-3	2,027 ( 2,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	1,732
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	257,000 円	51,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	278,460 円	5,569,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 411,200 円	51,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	51,400 円	51,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,400 円	51,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,065,760 円　（　　　　　　 4,068 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,772,760 円（　　　　　 14,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,195,211 円
②総費用	1,065,760 円
③純収益　①－②	4,129,451 円
④建物等に帰属する純収益	3,772,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	356,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	346,775 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,324 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,668,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,500 円／㎡）