鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００３２０２０３ -37597	上田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、北2.5m、角地		（都）商業 (100,400)
b	１２００５２０２０３ -26356	上田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南24m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
c	１２００９２０２０３ -38816	上田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	１２００８２０２０３ -33860	上田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m県道、中間画地		（都）商業 (100,430)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,358	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	57,903	100 [ 51.7]	111,998	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 51,932	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,672	100 [ 53.9]	95,866		95,900
c	(　 ) 49,063	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	54,405	100 [ 54.0]	100,750		101,000
d	(　 ) 90,744	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,472	100 [ 77.2]	117,192		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -46.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

上田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,330,368	1,396,508	3,933,860	3,660,000	273,860	（　0.9458） 259,017	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,887,113 円　　　　（　 65,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	65.00	ＲＣ4	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火土砂災害警戒区域	100 ％	500 ％	500 ％	75 ㎡	9.0 m x 8.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階店舗、３，４階事務所のフロア貸を想定、敷地内に駐車場はない。地域の標準的階層・利用状況等を考慮。

⑦有効率　 73.5 ％
の理由

同種の建物より想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	72.0	46.80	2,632	123,178	5.0	615,890
							1.0	123,178
2～ 2	店舗	65.00	74.0	48.10	2,106	101,299	5.0	506,495
							1.0	101,299
3～ 4	事務所	65.00	74.0	48.10	1,842	88,600	5.0	443,000
							1.0	88,600
～

～

計		260.00	73.5	191.10		401,677		2,008,385
								401,677

⑨年額支払賃料	401,677 円　×　12ヶ月　＝　 4,820,124 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 191.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 687,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,508,084 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 275,404 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,232,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,008,385 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,080 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 401,677 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 78,608 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,330,368 円　　　　（　 71,072 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	上田３公０３８７９　　　　-11	2,462 ( 2,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	3,239	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,700 円/㎡　月額支払賃料（　 2,632 円/㎡）　基準階 1 F B
b	上田３公０９３５６　　　　-2	1,658 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,073
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	300,000 円	50,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	550,808 円	5,508,084　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 400,000 円	50,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	50,000 円	50,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,000 円	50,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,396,508 円　（　　　　　　 18,620 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,660,000 円（　　　　　 48,800 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,330,368 円
②総費用	1,396,508 円
③純収益　①－②	3,933,860 円
④建物等に帰属する純収益	3,660,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	273,860 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	259,017 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,454 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,887,113 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
上田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上田 5-1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　宮本　吉豊

印

TEL.

鑑定評価額

8,100,000 円

１㎡当たりの価格

108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	91,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上田市中央１丁目５０９９番２外｢中央１－４－５｣				②地積　(㎡)	75 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,500) 防火（その他）土砂災害警戒区域 (100,500)
	台形 1.2:1	店舗Ｓ4	各種専門店が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西18m県道	水道、ガス、下水	上田 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

駅前通りに形成された中心商
業地域。

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

上田駅北東方

210m

法令

規制

（都）商業
(100,500)
防火
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近接する商業地域で安定的に推移している。大型店の郊外拡散化などから中心街を取り巻く厳しい情勢に変
化はないものの、マンション用地需要が地価を下支えしている面がある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上田市住居表示地区で、上田駅から５００ｍ前後の徒歩圏により強い代替競争関係が働く。需要者は小売
り販売業、飲食業、金融業等を行う地元の法人個人のほか県内外の法人を含む。飲食店を中心に地方消費経済の停滞、
コロナ禍などから客足が減少している。今後も停滞傾向が続くと思われ、見通しは立て難い。散発的に見られる取引事
例の価格は区々であり、需要の中心となるような価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は数少ない中心街の事例を駆使し、周辺地域より検討を加えたもので、近隣の市場実態を反映した具体的実証
的な価格と位置づけられる。収益価格は総収益査定において類似地域における標準的な賃貸事例から、総費用は標準的
な費用率をもとに試算したものである。本件においてはより実証的な比準価格を中心に収益価格を関連づけ、近隣の商
況を踏まえて前年価格との均衡を検討し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口総数、生産年齢人口は微減を続ける
一方、老年人口は増加の一途。土地取引件数
減少傾向。コロナ禍にあって観光、飲食は厳
しい。

街並みに変化は見られないが、飲食店を中心
にコロナ禍の影響を受けている。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

上田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００８２０２０３ -33860	上田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m県道、中間画地		（都）商業 (100,430)
b	１２００８２０２０３ -33861	上田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,270)
c	１１８０３２０２０３ -36956	上田市		更地	（　）	長方形	北東15m国道、南東3.3m、南西2.7m、三方路		（都）商業 (100,400)
d	１１９０２２０２０３ -35833	上田市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e	１１９０６２０２０３ -43147	上田市		貸家建付地	（　）	不整形	北東6.5m市道、南東1.2m、準角地		（都）商業 (90,390)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,744	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,472	100 [ 83.3]	108,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 81,674	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,429	100 [ 74.7]	109,008		109,000
c	(　 ) 83,526	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	80,414	100 [ 73.3]	109,705		110,000
d	(　 ) 84,115	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,937	100 [ 75.3]	110,142		110,000
e	(　 ) 99,148	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	104,639	100 [ 95.0]	110,146		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

上田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域であり、方式の適用に馴染まない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,298,185	1,379,496	3,918,689	3,623,580	295,109	（　0.9445） 278,730	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,259,057 円　　　　（　 70,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	65.00	Ｓ4	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火土砂災害警戒区域	100 ％	500 ％	500 ％	75 ㎡	9.0 m x 8.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。１階・２階店舗、３階・４階事務所。屋外駐車場想定。地域の標準的賃貸物件考慮。　

⑦有効率　 73.5 ％
の理由

標準的建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	72.0	46.80	2,565	120,042	3.0	360,126
							1.0	120,042
2～ 2	店舗	65.00	74.0	48.10	2,180	104,858	3.0	314,574
							1.0	104,858
3～ 4	事務所	65.00	74.0	48.10	2,050	98,605	0.0	0
							0.0	0
～

～

計		260.00	73.5	191.10		422,110		674,700
								224,900

⑨年額支払賃料	422,110 円　×　12ヶ月　＝　 5,065,320 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 191.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 458,640 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,523,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 276,198 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,247,762 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	674,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,410 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 224,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 44,013 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,298,185 円　　　　（　 70,642 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	上田３公０３９５６　　　　-3	2,088 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,610	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,620 円/㎡　月額支払賃料（　 2,565 円/㎡）　基準階 1 F B
b	上田３公０３９５６　　　　-2	1,658 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,632
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	245,500 円	49,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	552,396 円	5,523,960　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 392,800 円	49,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,379,496 円　（　　　　　　 18,393 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,623,580 円（　　　　　 48,314 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,298,185 円
②総費用	1,379,496 円
③純収益　①－②	3,918,689 円
④建物等に帰属する純収益	3,623,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	295,109 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	278,730 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,716 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,259,057 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,100 円／㎡）