鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１２２０２０３ -41334	上田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m私道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
b	１２００１２０２０３ -38634	上田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	１２００８２０２０３ -33895	上田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１２００８２０２０３ -33785	上田市		更地	（　）	ほぼ正方形	東4m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
e	１２００５２０２０３ -26374	上田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南4.3m市道、中間画地		（都）１中専 (60,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,823	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	38,782	100 [ 100.6]	38,551	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	40,100
b	(　 ) 47,924	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	46,063	100 [ 115.2]	39,985		41,600
c	(　 ) 45,233	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,233	100 [ 117.9]	38,366		39,900
d	(　 ) 37,821	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	36,857	100 [ 100.8]	36,564		38,000
e	(　 ) 21,432	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.8]	24,103	100 [ 66.3]	36,354		37,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,900 円／㎡]

上田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,059,726	738,936	3,320,790	3,004,400	316,390	（　0.9707） 307,120	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,142,400 円　　　　（　 17,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	Ｗ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	50 ％	80 ％	80 ％	357 ㎡	14.5 m x 25.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２Ｋファミリータイプ、平均約３３㎡。８戸、駐車場付。地域の標準的建物を考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	135.00	100.0	135.00	1,223	165,105	2.0	330,210
							1.0	165,105
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		330,210		660,420
								330,210

⑨年額支払賃料	330,210 円　×　12ヶ月　＝　 3,962,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,962,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 207,726 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,946,794 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	660,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 330,210 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 106,658 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,059,726 円　　　　（　 11,372 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	上田３公０３８７９　　　　-7	1,193 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,258	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,260 円/㎡　月額支払賃料（　 1,223 円/㎡）　基準階 1 F B
b	上田３公０３８７９　　　　-10	1,134 ( 1,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,233
c	上田３公０９７１７　　　　-6	1,133 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,288

上田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,400 円	40,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	124,636 円	4,154,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 324,800 円	40,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	40,600 円	40,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,600 円	40,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 738,936 円　（　　　　　　 2,070 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,600,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,004,400 円（　　　　　 8,416 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,059,726 円
②総費用	738,936 円
③純収益　①－②	3,320,790 円
④建物等に帰属する純収益	3,004,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	316,390 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	307,120 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 860 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,142,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
上田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上田 -1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　宮本　吉豊

印

TEL.

鑑定評価額

14,100,000 円

１㎡当たりの価格

39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上田市緑が丘３丁目７２８番１１｢緑が丘３－２１－２｣				②地積　(㎡)	357 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (50,80) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	上田 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

上田市街地北部に位置する既
成住宅地域。平坦地勢。

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道　

交通

施設

上田駅北西方

2.5km

法令

規制

（都）１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

既成の住宅地域であるが、所々に残る田畑は徐々に宅地化されつつある。その一方、空き家は増加傾向。人口減
少などから有効需要層は薄く、地価は今後も調整が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ上田駅の圏域で、千曲川右岸地域のうち上田駅から直線距離にて３～４ｋｍ前後の範囲に及び、左岸
地域の御所、諏訪形、中之条地区を含む。国道１８号線以東ないし以北など、駅に近い既成市街地を取り囲む外周部に
より強い代替競争関係が働く。需要者は上田市在住の２０～４０代の勤労者を中心とする。土地は１０００万円台前半
、新築の戸建は２０００万円台半ばの物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅が並ぶ近隣地域であるが、周囲には賃貸共同住宅が各所に見られる。建築されるアパートは遊休地利用の一方
途であるため、賃料は建物建築費を中心に決定される傾向が強い。また、賃料には持ち家に対する根強い需要が反映さ
れず、住宅地価を捉え難い面もある。鑑定評価額は、一円の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので、比準
価格を中心に収益価格を参酌し、前年価格との均衡、単価と総額との関連性に充分留意の上、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口総数、生産年齢人口は微減を続ける
一方、老年人口は増加の一途。新設住宅着工
件数、土地取引件数減少傾向。

市街地での大型店等の建築・開設などの動き
は落ち着いている。緑が丘地区の人口は前年
比２．２％、世帯数は同１．１％減少。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

上田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００８２０２０３ -33785	上田市		更地	（　）	ほぼ正方形	東4m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
b	１２００９２０２０３ -38855	上田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.3m私道、中間画地		（都） (60,200)
c	１２００８２０２０３ -33873	上田市		建付地	（　）	不整形	南西2.7m市道、東2m、二方路		（都）１住居 (80,160)
d	１２００８２０２０３ -33815	上田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
e	１２００８２０２０３ -33935	上田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m私道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,821	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	36,857	100 [ 97.0]	37,997	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	39,500
b	(　 ) 41,751	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	40,891	100 [ 108.2]	37,792		39,300
c	(　 ) 43,220	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	46,268	100 [ 121.9]	37,956		39,500
d	(　 ) 44,724	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	43,847	100 [ 116.5]	37,637		39,100
e	(　 ) 39,870	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	39,088	100 [ 104.0]	37,585		39,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,400 円／㎡]

上田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,265,120	891,382	3,373,738	3,100,600	273,138	（　0.9707） 265,135	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,302,700 円　　　　（　 14,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	Ｗ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	50 ％	80 ％	80 ％	357 ㎡	14.5 m x 25.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫファミリータイプ、平均面積４７㎡、全６戸、駐車場付。標準的賃貸建物を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	1,233	172,620	2.0	345,240
							1.0	172,620
～

～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		345,240		690,480
								345,240

⑨年額支払賃料	345,240 円　×　12ヶ月　＝　 4,142,880 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 168,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,310,880 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 375,731 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,151,149 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	690,480 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,332 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 345,240 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 107,639 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,265,120 円　　　　（　 11,947 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	上田３公０３８７９　　　　-7	1,193 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,262	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,233 円/㎡）　基準階 1 F B
b	上田３公０３８７９　　　　-10	1,134 ( 1,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,270
c	上田０３０３５３３　　　　-3	1,478 ( 1,477)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,271

上田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,700 円	41,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	316,882 円	4,526,880　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 335,200 円	41,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 891,382 円　（　　　　　　 2,497 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,900,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,100,600 円（　　　　　 8,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,265,120 円
②総費用	891,382 円
③純収益　①－②	3,373,738 円
④建物等に帰属する純収益	3,100,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	273,138 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	265,135 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 743 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,302,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,900 円／㎡）