別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松本 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 9-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥原　清 印  TEL.

鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市大字笹賀５６５２番１０１ ②地積 　(㎡) 4,919   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 松本市景観計画 (70,200) 台形 1:1.5 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 西10m市道、南側道 水道、ガス、下水 南松本 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中規模工場の多い街区整然と した工業団地 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 南松本駅西方 3.6km 法令 規制 工専 (60,200) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 昨年までは流通業務施設用地や工場用地に対する需要が高く地価は安定的に推移したが、新型コロナの影響によ り設備投資意欲は減退し市況は悪化。地価は下落傾向に反転した。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松本市内はもとより県内各地の工業地域に及ぶ。中規模の画地が多い工業団地であることから、需要者 は、物流業者や中堅以上の製造業業者等が中心である。昨年までは需給は安定的に推移してきたが、今年に入り新型コ ロナの影響により企業の設備投資意欲が減退傾向にある。工業地については、規模等の個別性が強く、企業ごとの資金 力の相違も大きいことから、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 倉庫の賃貸事例は皆無ではないが特殊であり、工場は自用目的が中心であるため、正常な賃貸事例がなく、収益価格の 試算は断念した。比準価格は、同じ工業団地や、類似の工業団地における現実の取引事例に基づいて試算したもので、 実証的で規範性が高い。以上より、現実の市場の取引実態を反映して規範性の高い比準価格を採用し、工業地に係る地 価調査基準地価格等との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中南信地域では工場用地や流通業務施設に対 する需要が回復しつつあり、大規模工場地の 取引や、工場建設の事例が散見される。 松本市臨空工業団地完売。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％