鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松本 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００８２０２０２ -34486	松本市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１２００６２０２０２ -42537	松本市		更地	（　）	不整形	南9m市道、北6.7m、二方路		商業駐車付置義務 (90,500)
c	１２００４２０２０２ -46849	松本市		更地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１１９１０２０２０２ -43723	松本市		貸家建付地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,300	100 [ 45.8]	223,362	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	223,000
b	(　 ) 131,531	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,531	100 [ 52.2]	251,975		252,000
c	(　 ) 104,700	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,595	100 [ 41.6]	251,430		251,000
d	(　 ) 242,483	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	238,603	100 [ 96.1]	248,286		248,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -55.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -60.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 248,000 円／㎡]

松本 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価が把握できず不適用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,677,297	22,474,713	71,202,584	64,178,400	7,024,184	（　0.9458） 6,643,473	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	125,348,547 円　　　　（　 214,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層事務所	497.75	ＳＲＣ7F1B	3,574.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防松本市景観計画	90 ％	500 ％	500 ％	586 ㎡	19.0 m x 37.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下機械式駐車場３５台駐車可　１～７階各フロア貸の事務所を想定

⑦有効率　 68.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	364.41

1～ 1	事務所	472.75	56.4	266.63	2,912	776,427	10.0	7,764,270
							0.0	0
2～ 2	事務所	497.75	81.0	403.18	2,912	1,174,060	10.0	11,740,600
							0.0	0
3～ 6	事務所	497.15	81.0	402.69	2,876	1,158,136	10.0	11,581,360
							0.0	0
7～ 7	事務所	250.75	62.2	155.97	2,306	359,667	10.0	3,596,670
							0.0	0

計		3,574.26	68.2	2,436.54		6,942,698		69,426,980
								0

⑨年額支払賃料	6,942,698 円　×　12ヶ月　＝　 83,312,376 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 2,436.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,619,240 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の慣行を標準とした
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 35 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,460,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	97,931,616 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 5,460,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 10,339,162 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	93,052,454 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	69,426,980 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 624,843 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,677,297 円　　　　（　 159,859 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（事）　　　　-4	3,131 ( 3,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,954	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,900 円/㎡　月額支払賃料（　 2,876 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松本（事）　　　　-8	3,055 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,860
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,304,000 円	884,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,237,413 円	103,391,616　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,093,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,072,000 円	884,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	884,000 円	884,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	884,000 円	884,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,474,713 円　（　　　　　　 38,353 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	884,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 3,574.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	64,178,400 円（　　　　　 109,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,677,297 円
②総費用	22,474,713 円
③純収益　①－②	71,202,584 円
④建物等に帰属する純収益	64,178,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,024,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,643,473 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,337 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,348,547 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
松本 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松本 5-2

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　矢崎　敏臣

印

TEL.

鑑定評価額

139,000,000 円

１㎡当たりの価格

238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松本市深志１丁目７０３番｢深志１－１－２｣				②地積　(㎡)	586 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）松本市景観計画 (90,500)
	台形 1:2	事務所ＳＲＣ8F1B	中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	北（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	松本駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 590 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

（駅前広場）道路

交通

施設

松本駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,500)
準防
松本市景観計画

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナウイルス感染症拡大の影響によるインバウンド及び国内観光客の減少やこれに伴う需要の落ち込みに
より、繁華性及び市場性が減退することが予想される。

(3)最有効使用の判定

７階建の高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 215,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松本市における駅前商業地及び市街地中心の商業地域と判定した。需要者は全国展開するホテルのチェー
ン店、又は、資本力のある法人に限られるが、新型コロナの影響により購買意欲は減退している。最近近くに竣工した
ホテルの稼働率も低迷を続けており、オフィスの賃貸についても低調である。取引は当事者双方の個別性が強く反映さ
れ、また複合不動産としての取引が多いことから中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市街地内の商業地の取引事例を中心に試算され、市場の実態を反映した規範性の高い価格と思料する。収益
価格は賃貸用ビルを想定したが、松本駅前は空室率がやや高く、テナントの一時的休業もみられることから市場の実態
から若干乖離している。よって、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。尚、純収益算定時、想定建物が基準容積率を超過しているが、容積率緩和面積（駐車場等）を含む為である。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松本 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    242,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で人の外出が大幅に減少したため、
飲食店、宿泊業を中心として商業地の収益が
大幅に減少している。

松本駅前はインバウンド及び国内観光客の減
少、テナントの休業等、新型コロナの影響を
受けており、ホテルの稼働率も低迷している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.5 ％

-1.7 ％

３　試算価格算定内訳

松本 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１０２０２０２ -43723	松本市		貸家建付地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	１２００６２０２０２ -42537	松本市		更地	（　）	不整形	南9m市道、北6.7m、二方路		商業駐車付置義務 (90,500)
c	１１９０３２０２０２ -37465	松本市		更地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		商業 (100,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,483	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	238,603	100 [ 96.3]	247,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	248,000
b	(　 ) 131,531	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,531	100 [ 54.1]	243,126		243,000
c	(　 ) 145,232	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	162,337	100 [ 66.2]	245,222		245,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -48.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

松本 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,717,569	22,477,819	71,239,750	64,178,400	7,061,350	（　0.9458） 6,678,625	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	126,011,792 円　　　　（　 215,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層事務所	497.75	ＳＲＣ7F1B	3,574.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防松本市景観計画	90 ％	500 ％	500 ％	586 ㎡	19.0 m x 37.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下機械式駐車場３５台駐車可。１～７階各フロアー貸しの事務所

⑦有効率　 68.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	364.41

1～ 1	事務所	472.75	56.4	266.63	2,929	780,959	10.0	7,809,590
							0.0	0
2～ 2	事務所	497.75	81.0	403.18	2,929	1,180,914	10.0	11,809,140
							0.0	0
3～ 6	事務所	497.15	81.0	402.69	2,872	1,156,526	10.0	11,565,260
							0.0	0
7～ 7	事務所	250.75	62.2	155.97	2,298	358,419	10.0	3,584,190
							0.0	0

計		3,574.26	68.2	2,436.54		6,946,396		69,463,960
								0

⑨年額支払賃料	6,946,396 円　×　12ヶ月　＝　 83,356,752 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 2,436.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,619,240 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 35 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,460,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	97,975,992 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 5,460,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 10,343,599 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	93,092,393 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	69,463,960 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 625,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,717,569 円　　　　（　 159,928 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（事）　　　　-2	3,208 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,208	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,896 円/㎡　月額支払賃料（　 2,872 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松本（事）　　　　-5	2,211 ( 2,206)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,601
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,304,000 円	884,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,240,519 円	103,435,992　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,093,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,072,000 円	884,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	884,000 円	884,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	884,000 円	884,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,477,819 円　（　　　　　　 38,358 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	884,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 3,574.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	64,178,400 円（　　　　　 109,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,717,569 円
②総費用	22,477,819 円
③純収益　①－②	71,239,750 円
④建物等に帰属する純収益	64,178,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,061,350 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,678,625 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,397 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,011,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 215,000 円／㎡）