別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 市川三郷 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川三郷 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　大芝　哲 印  TEL.

鑑定評価額 9,370,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西八代郡市川三郷町市川大門字八乙女１６８９番２０ ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4m町道 水道、下水 市川本町 840m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　４ｍ 町道 交通 施設 市川本町駅北西方 840m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に近い既成住宅地域であり、需要は低調に推移している。特段の地域要因の変化もなく、当面の間は現 状を維持するものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市川三郷町及び周辺市町の住宅地域と判定される。圏外からの移転者は少なく、主たる需要者は周辺に 居住する地縁的関係者等である。近隣地域は町中心部に位置する既成住宅地域で、生活便益施設への接近性も良好であ るが、需給共に極めて低調で、類似地域における新規分譲地に比較して土地需要は弱い。需要の中心価格帯は土地の画 地規模等により８００～１，０００万円程度、土地建物の総額は新規建売り分譲物件の取引が無いため不明である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は既成市街地に所在し、賃貸市場は未成熟のため積算価格及び収益価格は試算し得なかった。一方、同一需給圏 内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価格として説得力を 有する。よって、本件では、比準価格を標準とし、類似の標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市川三郷町の人口減少率及び高齢化率は県内 平均を大幅に上回り、新型コロナ感染症の影 響は小さいが、宅地需要は低調に推移してい る。 生活便益施設への接近性が良好な既成住宅地 域であるが、閉鎖性も認められ、圏外からの 移転者は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％