鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲州 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ２００９ -13001	甲州市		更地	（　）	台形	北17m市道、東3m、角地		（都） (70,200)
b	Ａ２００５ -25006	甲州市		建付地	（　）	不整形	北12m国道、西2m、角地		（都） (70,200)
c	１１８０３１９２１３ -35604	甲州市		建付地	（　）	台形	北17.3m市道、西3.2m、角地		（都） (70,200)
d	１１８１０１９２０５ -37505	山梨市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.5m市道、北3m、南3m、三方路		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,000	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,232	100 [ 76.2]	40,987	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,000
b	(　 ) 21,175	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	21,933	100 [ 55.9]	39,236		39,200
c	(　 ) 31,983	100 [ 100.0]	[ 94.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 77.3]	49,030	100 [ 121.7]	40,288		40,300
d	(　 ) 51,581	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,518	100 [ 122.8]	40,324		40,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -43.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,200 円／㎡]

甲州 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,557,263	1,446,744	5,110,519	4,303,840	806,679	（　0.9733） 785,141	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,023,286 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲州 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	198.74	Ｓ2	397.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	687 ㎡	33.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階居宅（各々５戸、各３９．７４㎡）、床面積は店舗用の駐車場確保も考慮の上想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	198.74	100.0	198.74	1,556	309,239	2.0	618,478
							1.0	309,239
2～ 2	居宅	198.74	100.0	198.74	1,245	247,431	2.0	494,862
							1.0	247,431
～

～

～

計		397.48	100.0	397.48		556,670		1,113,340
								556,670

⑨年額支払賃料	556,670 円　×　12ヶ月　＝　 6,680,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 397.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,680,040 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 716,004 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,444,036 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,113,340 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,020 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 556,670 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 103,207 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,557,263 円　　　　（　 9,545 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ１９０９　　　　-29012	1,062 ( 1,017)	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,558	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,585 円/㎡　月額支払賃料（　 1,556 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２０１１　　　　-29021	1,965 ( 1,882)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	1,671
c	Ｂ２０１１　　　　-29025	1,283 ( 1,226)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,527

甲州 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,600 円	59,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	637,244 円	7,160,040　×　　　　 8.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 458,800 円	59,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	59,200 円	59,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,200 円	59,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,446,744 円　（　　　　　　 2,106 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,200,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 397.48 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,303,840 円（　　　　　 6,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,557,263 円
②総費用	1,446,744 円
③純収益　①－②	5,110,519 円
④建物等に帰属する純収益	4,303,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	806,679 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	785,141 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,143 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,023,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
甲州 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲州 5-2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　小川　和彦

印

TEL.

鑑定評価額

27,500,000 円

１㎡当たりの価格

40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲州市塩山上於曽字油免８６７番１外				②地積　(㎡)	687 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	台形 1.5:1	店舗兼共同住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西12m市道	水道、下水	塩山 880m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

塩山駅南西方

880m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市内の幹線道路沿いの商業地域で、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。地価水準は下
落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、峡東圏を中心とする幹線道路沿いの商業地域である。需要者は比較的資金力のある、沿道サービ
ス型店舗を展開する法人が中心と推定される。大型小売店舗が立地しており、核店舗としての機能を有しているが、繁
華性・商況とも冴えない。個別性の多少高い画地が多く、中心となる価格帯は見出すことが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は広域的に選択したが、峡東圏の商業地域に所在するもので、代替及び競争関係が認められる。なお、取引事
例比較法において、地域格差の判定は適切である。一方、収益価格は、投資者にとって指針となるが、想定建物、賃料
等の総収益、必要諸経費、各種利率等の査定にあたり、多くの想定要素を含む。よって、収益価格は参考程度に留め、
市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一部業種を除き、企業の出店意欲は依然弱く
、幹線道路沿い商業地に対する需要は低迷し
ている。また、駅前等中心商業地の空洞化は
依然続いている。

大規模大型店舗も立地する路線商業地域であ
るが、顧客は流出傾向で、地価は下落傾向で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲州 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００２１９２０５ -33326	山梨市		更地	（　）	不整形	東6.2m県道、中間画地		（都）近商居住誘導区域 (80,200)
b	１２００２１９２１１ -33288	笛吹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、北東3.4m、角地		（都）１住居 (60,200)
c	１２００９１９２１１ -37609	笛吹市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	Ａ２００５ -25006	甲州市		建付地	（　）	不整形	北12m国道、西2m、角地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,700	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,931	100 [ 104.5]	40,125	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,100
b	(　 ) 52,266	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	50,817	100 [ 125.0]	40,654		40,700
c	(　 ) 20,412	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	20,290	100 [ 52.3]	38,795		38,800
d	(　 ) 21,175	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	21,933	100 [ 55.0]	39,878		39,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

甲州 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,561,641	1,446,869	5,114,772	4,303,840	810,932	（　0.9733） 789,280	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,107,755 円　　　　（　 23,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲州 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	198.74	Ｓ2	397.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	687 ㎡	33.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅、平均占有面積積約４０㎡。駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	198.74	100.0	198.74	1,557	309,438	2.0	618,876
							1.0	309,438
2～ 2	住宅	198.74	100.0	198.74	1,246	247,630	2.0	495,260
							1.0	247,630
～

～

～

計		397.48	100.0	397.48		557,068		1,114,136
								557,068

⑨年額支払賃料	557,068 円　×　12ヶ月　＝　 6,684,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 397.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,684,816 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 716,482 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,448,334 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,114,136 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,027 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 557,068 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 103,280 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,561,641 円　　　　（　 9,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２００７　　　　-25004	812 ( 811)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	1,551	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,586 円/㎡　月額支払賃料（　 1,557 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２００７　　　　-25007	1,364 ( 1,362)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,556
c	Ｂ２０１１　　　　-29021	1,965 ( 1,882)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	1,638

甲州 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,600 円	59,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	637,669 円	7,164,816　×　　　　 8.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 458,800 円	59,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	59,200 円	59,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,200 円	59,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,446,869 円　（　　　　　　 2,106 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,200,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 397.48 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,303,840 円（　　　　　 6,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,561,641 円
②総費用	1,446,869 円
③純収益　①－②	5,114,772 円
④建物等に帰属する純収益	4,303,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	810,932 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	789,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,149 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,107,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,400 円／㎡）