別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 甲州 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲州 -5 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　武文 印  TEL.

鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲州市勝沼町下岩崎字大泉１８１１番１ ②地積 　(㎡) 535   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中にワイ ン醸造所が見られる 住宅地域 北6m市道 水道、下水 勝沼ぶどう郷 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 勝沼ぶどう郷駅南西方 3.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に特別な変動要因はなく、当面は現状維持するもとの予測する。勝沼地区内の土地取引は全般的に低調であ り、地価水準は当面は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲州市勝沼地区を中心に市内、山梨市南東部及び笛吹市の北東部の住宅地域に広く及ぶ。需要者は市内、 特に勝沼地区に地縁等を有する個人が中心であり、地縁的選好性が強い。圏内は農家住宅地域が中心であり、小学校周 辺を中心に宅地分譲も見られるものの、全般的に取引は低調であり、特に勝沼地区南部エリアは取引は少ない傾向にあ る。農家住宅地域においては、取引の個別性が強く、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅地域に存し、周辺に共同住宅等はほぼ見られず賃貸市場は成熟していないことから収益価格は試算しなかった 。需要者の中心である自用目的の個人は主に土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられ、同様の視点で求めら れた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格であり、規範性が高い。よって、比準価格を重視し、代表標準地との 均衡にも留意し、圏内の市場動向等も総合的に勘案の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笛吹 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [112.7] [100.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率は県平均を上回る。 土地取引件数、住宅着工戸数は概ね横這い傾 向で、新型コロナによる影響は現時点で顕在 化していない。 農家住宅を中心とする地域であり、特別な変 動要因はない。地縁的選好性が強く、全般的 に取引は低調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％