鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

笛吹 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００２１９２１１ -33288	笛吹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、北東3.4m、角地		（都）１住居 (60,200)
b	１２００７１９２０１ -38462	甲府市		建付地	（　）	台形	南11.3m国道、西5m、東1m、三方路		｢調区｣ (70,200)
c	１２００３１９２０１ -36553	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.5m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２００９１９２０１ -37300	甲府市		更地	（　）	不整形	南東16m県道、南西5m、北西2.5m、三方路		近商 (80,200)
e	Ａ２０１０ -16002	甲府市		更地	（　）	不整形	南22m県道、北4.6m、二方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,266	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	50,817	100 [ 123.6]	41,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,100
b	(　 ) 45,144	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	54,622	100 [ 132.6]	41,193		41,200
c	(　 ) 46,323	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	57,556	100 [ 137.7]	41,798		41,800
d	(　 ) 41,167	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 74.2]	55,370	100 [ 136.5]	40,564		40,600
e	(　 ) 53,544	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	53,977	100 [ 132.0]	40,892		40,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -25.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,100 円／㎡]

笛吹 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,386,122	1,004,976	3,381,146	2,668,090	713,056	（　0.9733） 694,017	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,163,612 円　　　　（　 25,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

笛吹 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	555 ㎡	23.8 m x 23.2 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの２階建事務所であり、敷地内に駐車スペースを確保した為、想定建物容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	120.00	100.0	120.00	1,800	216,000	3.0	648,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	120.00	100.0	120.00	1,360	163,200	2.0	326,400
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		379,200		974,400
								0

⑨年額支払賃料	379,200 円　×　12ヶ月　＝　 4,550,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,550,400 円　　×　　 15.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 772,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,377,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	974,400 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,282 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,386,122 円　　　　（　 7,903 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２０１１　　　　-8012	1,660 ( 1,658)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,894	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２０１１　　　　-24510	1,565 ( 1,495)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,819
c	Ｂ２０１０　　　　-19002	1,801 ( 1,727)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,707

笛吹 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,500 円	36,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	334,776 円	5,150,400　×　　　　 6.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 256,900 円	36,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,004,976 円　（　　　　　　 1,811 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,668,090 円（　　　　　 4,807 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,386,122 円
②総費用	1,004,976 円
③純収益　①－②	3,381,146 円
④建物等に帰属する純収益	2,668,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	713,056 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	694,017 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,163,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
笛吹 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

笛吹 5-2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　小泉　吉廣

印

TEL.

鑑定評価額

22,800,000 円

１㎡当たりの価格

41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	笛吹市石和町市部字西河原７８９番１０外				②地積　(㎡)	555 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:1	診療所兼住宅ＲＣ2	中小規模の店舗、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	南東8.5m市道、背面道	水道、下水	石和温泉 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 170 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 550 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ市道

交通

施設

石和温泉駅南方

900m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

地方銀行等が建ち並ぶ既成の普通商業地域である。堅実な商業地域であるが、商況は不振と判断される。当分の
間、地価水準はやや下落傾向に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧石和町を中心とする普通商業地域の圏域である。需要先としては金融機関、医院、飲食店、ビジネスホ
テル等が中心。近隣地域は地元住民やビジネスマンを顧客とする古くからの商業地域となっているが、業種的にまとま
りがなく、特色を打ち出せずにいる状況で、商況は不振と見られる。したがって、需要はやや弱含み。なお、既存の建
物付き物件については、物件の個別性が強いので、中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市道沿いに中小規模店舗・病院・ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。主として地元住民・企業を顧客としており、広
域的な範囲を商圏としていないため、収益価格はやや低位に試算されている。付近では自己使用目的に係る取引が中心
であり、収益価格はさほど重視されていない実情にあることから、比準価格を重視しつつ、収益価格を斟酌し、鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の一年であり、景気の回復傾向に水
をさされた格好となった。

古くからの商業地域であり、街並には変化が
ほとんど見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

笛吹 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ２００５ -21002	山梨市		建付地	（　）	ほぼ台形	西13m市道、東3m、二方路		（都）２住居 (60,200)
b	１２００４１９２０１ -44963	甲府市		更地	（　）	長方形	東8.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ２００４ -4001	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、北10m、角地		商業 (90,400)
d	Ａ２００９ -21017	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	北9m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２００９１９２０１ -37512	甲府市		更地	（　）	長方形	西22m市道、北3m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,846	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	57,497	100 [ 136.2]	42,215	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,200
b	(　 ) 59,995	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,455	100 [ 140.6]	42,287		42,300
c	(　 ) 57,151	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	54,932	100 [ 144.8]	37,936		37,900
d	(　 ) 55,619	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,840	100 [ 131.5]	41,703		41,700
e	(　 ) 52,082	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	53,093	100 [ 135.8]	39,096		39,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +42.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +42.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +37.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +32.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,300 円／㎡]

笛吹 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,361,597	962,231	3,399,366	2,668,090	731,276	（　0.9733） 711,751	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,525,531 円　　　　（　 26,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

笛吹 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	555 ㎡	23.8 m x 23.2 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	120.00	100.0	120.00	1,795	215,400	3.0	646,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	120.00	100.0	120.00	1,345	161,400	2.0	322,800
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		376,800		969,000
								0

⑨年額支払賃料	376,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,521,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,521,600 円　　×　　 15.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 768,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,353,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	969,000 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,237 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,361,597 円　　　　（　 7,859 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２０１１　　　　-8012	1,660 ( 1,658)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,944	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,799 円/㎡　月額支払賃料（　 1,795 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ１９１１　　　　-8015	1,854 ( 1,852)	100 [100.0]	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,704
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

笛吹 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,500 円	36,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	291,931 円	5,121,600　×　　　　 5.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 256,900 円	36,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 962,231 円　（　　　　　　 1,734 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,668,090 円（　　　　　 4,807 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,361,597 円
②総費用	962,231 円
③純収益　①－②	3,399,366 円
④建物等に帰属する純収益	2,668,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	731,276 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	711,751 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,282 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,525,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,200 円／㎡）