鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

笛吹 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ２００９ -13001	甲州市		更地	（　）	台形	北17m市道、東3m、角地		（都） (70,200)
b	Ａ２００５ -25006	甲州市		建付地	（　）	不整形	北12m国道、西2m、角地		（都） (70,200)
c	Ａ２００４ -13001	甲府市		貸家建付地	（　）	不整形	北西7m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１１９１２１９２０１ -40205	甲府市		建付地	（　）	ほぼ整形	東15.6m県道、中間画地		（都） (60,200)
e	１１９１１１９２１１ -34633	笛吹市		更地	（　）	ほぼ整形	南東9m国道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,000	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,232	100 [ 90.9]	34,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,400
b	(　 ) 21,175	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	21,933	100 [ 68.6]	31,972		32,000
c	(　 ) 31,790	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	44,869	100 [ 128.6]	34,890		34,900
d	(　 ) 23,389	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,249	100 [ 74.2]	31,333		31,300
e	(　 ) 21,166	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	21,812	100 [ 68.0]	32,076		32,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,900 円／㎡]

笛吹 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,968,543	396,609	1,571,934	1,315,870	256,064	（　0.9733） 249,227	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,086,265 円　　　　（　 18,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

笛吹 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	126.00	Ｓ1	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	272 ㎡	11.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 10.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積１２６㎡の平家建店舗の１棟貸しで、敷地内に駐車スペースを確保した想定である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	126.00	100.0	126.00	1,443	181,818	3.0	545,454
							0.0	0
～

～

～

～

計		126.00	100.0	126.00		181,818		545,454
								0

⑨年額支払賃料	181,818 円　×　12ヶ月　＝　 2,181,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,181,816 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 218,182 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,963,634 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	545,454 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,909 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,968,543 円　　　　（　 7,237 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２０１１　　　　-29021	1,965 ( 1,882)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	1,564	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,447 円/㎡　月額支払賃料（　 1,443 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２００５　　　　-12104	1,988 ( 1,903)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	1,447
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

笛吹 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,500 円	18,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,909 円	2,181,816　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 126,700 円	18,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	18,100 円	18,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,100 円	18,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 396,609 円　（　　　　　　 1,458 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,100,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,315,870 円（　　　　　 4,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,968,543 円
②総費用	396,609 円
③純収益　①－②	1,571,934 円
④建物等に帰属する純収益	1,315,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	256,064 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	249,227 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 916 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,086,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
笛吹 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

笛吹 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　齋藤　渡

印

TEL.

鑑定評価額

8,790,000 円

１㎡当たりの価格

32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	笛吹市春日居町桑戸字五反田７０２番１				②地積　(㎡)	272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	台形 1:2	店舗Ｗ1	低層の店舗、事業所等が見られる近隣商業地域	北西10.1m県道、背面道	水道、下水	春日居町 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 220 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．１ｍ県道

交通

施設

春日居町駅南方

550m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗のほか事業所等も見られる在来の商業地域であり、ここ数年は特に目立った新規出店等も見受けられず
、当分の間は現状を維持してゆくものと予測する。尚、地価水準は弱含みで推移するものと予測する

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、笛吹市を中心に広く峡東地域一円に展開する商業地域である。需要者の中心は、地場の個人事業
主や中小規模の地元法人等である。標準地周辺は、店舗密度の低い県道沿いに展開する在来の商業地域であり、商況は
冴えず、ここ数年、特に目立った新規出店等も見受けられない状態であり、地価水準は弱含みで推移している。商業地
の取引動向は低調で推移しており、取引される規模や価格帯も幅が大きく、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗や事業所を中心とする地域で店舗密度も低く、土地取得費の回収に見合う賃料水準が形成されていない為、
収益価格は低位に試算され、相対的な規範性は低い。需要者の多くは市場性を反映した取引相場を重視して意思決定を
するものと考えられ、信頼性のある取引事例による比準価格の規範性は高い。以上より、本件では市場実態を反映した
比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　笛吹 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,600 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[127.4]

[100.0]
100

32,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍のもと経済活動は停滞している。市
内の総人口は減少傾向にあり、国道２０号沿
い等の一部地域を除き、在来の商業地域は衰
退傾向にある。

県道沿いに展開する旧来からの商業地域であ
り、昨今では特に目立った新規出店等も見受
けられず、地価水準は依然として弱含みで推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

笛吹 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００３１９２１１ -36768	笛吹市		更地	（　）	不整形	南東9m国道、中間画地		（都） (70,200)
b	１２００９１９２１１ -37304	笛吹市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	１２００５１９２０５ -25407	山梨市		更地	（　）	ほぼ台形	東6.7m県道、北東1.2m、角地		（都）１住居都市機能誘導区域 (60,200)
d	Ａ２００５ -25006	甲州市		建付地	（　）	不整形	北12m国道、西2m、角地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,174	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	24,537	100 [ 76.4]	32,116	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,100
b	(　 ) 21,180	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.0]	26,964	100 [ 87.3]	30,887		30,900
c	(　 ) 37,600	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,262	100 [ 109.3]	34,091		34,100
d	(　 ) 21,175	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	21,933	100 [ 67.0]	32,736		32,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,300 円／㎡]

笛吹 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,916,704	392,201	1,524,503	1,315,870	208,633	（　0.9733） 203,062	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,144,122 円　　　　（　 15,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

笛吹 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	126.00	Ｓ1	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	272 ㎡	11.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 10.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積１２６㎡の平家建店舗の１棟貸しで、敷地内に駐車スペースを確保した想定である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	126.00	100.0	126.00	1,405	177,030	3.0	531,090
							0.0	0
～

～

～

～

計		126.00	100.0	126.00		177,030		531,090
								0

⑨年額支払賃料	177,030 円　×　12ヶ月　＝　 2,124,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,124,360 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 212,436 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,911,924 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	531,090 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,780 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,916,704 円　　　　（　 7,047 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２０１１　　　　-24510	1,565 ( 1,495)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,409 円/㎡　月額支払賃料（　 1,405 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２０１１　　　　-8012	1,660 ( 1,658)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,413
c	Ｂ２０１１　　　　-29025	1,283 ( 1,226)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,417

笛吹 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,500 円	18,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	78,601 円	2,124,360　×　　　　 3.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 126,700 円	18,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	18,100 円	18,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,100 円	18,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 392,201 円　（　　　　　　 1,442 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,100,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,315,870 円（　　　　　 4,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,916,704 円
②総費用	392,201 円
③純収益　①－②	1,524,503 円
④建物等に帰属する純収益	1,315,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	208,633 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	203,062 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 747 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,144,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,200 円／㎡）