別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 甲斐 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲斐 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　慶 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲斐市大垈字堰西２５８８番外 ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,188) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4.7m市道 水道 塩崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 塩崎駅北東方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする旧来からの住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持する ものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甲斐市の住宅地域であり、需要者の中心は３０～４０代のファミリー層である。甲斐市は、大型ショッ ピング施設や既存道路の拡幅等によるアクセス向上に伴い利便性が高く、分譲開発も盛んであることから、特に若年層 の住宅地需要は堅調である。一方、既存の農家住宅地域は需要者が限定されることから、需要は弱含みである。土地は 総額で１，０００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする住宅地域に位置し、需要者は自己使用目的の個人が中心である。市場参加者である個人は、取引 市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。一方、賃貸 市場が未成熟であり収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算せず、比準価格をもって鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内には大型商業施設が存在し、分譲開発が 盛んであることから、若年層を中心に住宅地 需要は安定している。 旧来からの農家住宅地域であるが、周辺にお いては宅地開発が進行している。分譲地の需 要は堅調であるが、農家住宅地は需要が弱く 取引が少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％