別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 若狭 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   若狭 5-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三方上中郡若狭町井ノ口３６号加福六７番９外 ②地積 　(㎡) 438   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗等が建ち並 ぶ駅前の近隣商業地 域 北14m国道 水道、下水 上中 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ上中駅前の近隣商業地域 である。 街 路 １４ｍ国道 交通 施設 上中駅南方 120m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当町上中地域中心部の旧来からの近隣商業地域であるが、客足が少なく衰退化傾向にある。閉鎖店舗が目立って おり、付近の売土地も買手が付かない状況が続いているため、地価は引き続き下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町上中地域の商業地域及びその周辺地域一円のほか、広域的には当町全域や美浜町、おおい町、高浜町 、小浜市の類似地域も圏域に含む。需要層は従来から同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者や法人事業者等が中心。 郡部の近隣商業地域では顧客が地元住民にほぼ限定され、郊外大型店との競合から客足が少ないため、不動産取引が殆 ど認められない。不動産取引が非常に少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の店舗等が中心であり、貸店舗等は殆ど認められず賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算し得なか った。比準価格は商業地域における取引事例が極めて少なく広域的に取引事例を採用した上、混在地域の取引事例や取 引に事情を含む事例等をも採用したが、各補修正並びに要因比較は適正に行い得た。よって、代表標準地からの検討を 踏まえ、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井美浜 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [102.7] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、世帯数は微減傾向。若狭町 のＲ元年観光客入込数は対前年比＋１０９． ２％であるが、旧来からの商業地域への波及 効果は限定的。 国道２７号沿いにドラッグストアオープン（ Ｒ２．６）。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％