別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 若狭 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   若狭 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　宮岡　広英 印  TEL.

鑑定評価額 8,230,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三方上中郡若狭町鳥浜４９号村上３１番４外 ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1.2 事務所 Ｓ2 低層の小売店舗等が 見られる商業地域 東15.5m町道、南側道 水道、下水 三方 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 商業施設、公共施設が集積す る三方地区中心部の商業地域 である。 街 路 １５．５ｍ町道、角 地 交通 施設 三方駅南方 700m 法令 規制 （都）  (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 各種施設が集積する三方地区中心部の商業地域で、今後ともその地位を維持してゆくものと予測する。商圏人口 が少ないこと、町人口減少等により需要が弱く、地価は下落傾向が続くものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は若狭町の既存商業地域・商住混在地域を中心に、広域的には福井県嶺南地方の既存商業地域も圏域に含む 。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者や法人が殆どで、圏外からの新規出店は少ない。町内での商 業地域としての競争力は高いものの、人口減少・高齢化等により町全体の不動産需要の弱い状況が続いている。町内で の不動産取引は少なく、成約価格も個別事情を含んだ取引が多く、市場で中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は若狭町及び美浜町で混在住宅地域・路線商業地域の事例を採用して試算した。また、収益価格は貸店舗等の 収益物件は極めて少なく賃貸市場が未成熟であるため試算しなかった。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代 表標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井美浜 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [103.5] [100.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若狭町において、令和２年１０月の人口は前 年同月比でやや大きな減少傾向にある。新型 コロナ感染症拡大の影響で、県内経済は厳し い状況にある。 三方地区中心部の商業地域であり、地域の熟 成度は高く、一般的要因の他に格別の変動要 因はない。 個別的要因に変動はない。なお、標準地は角 地であるが、当該要因は地域要因として査定 した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％