別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 福井越前 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井越前 5-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子 印  TEL.

鑑定評価額 4,010,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越前市国府１丁目４１２番２ ｢国府１－３－１６｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,300) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模の小売店舗等 が建ち並ぶ近隣商業 地域 西14m市道 水道、ガス、下水 武生 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 武生駅北西方 600m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 北国街道沿いの旧来からの商業地域で、閉鎖店舗が多く住宅地化が進んでいる。需要は低迷し、地価は地域の衰 退により、当面下げ基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は越前市中心部から近郊にかけての幹線道路沿いの路線商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は 同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者等が殆どを占め、同一需給圏外からの新規出店はない。郊外の大型店へ顧客が 流出し、店舗経営者の高齢化や後継者不足から閉鎖店舗が多く衰退化傾向にある。旧来からの商業地の土地取引は少な く、画地規模によって取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の店舗が大半であり、賃貸物件としての店舗は極めて少なく商業用途に対する賃貸需要が希薄であるため、収 益価格は試算しなかった。比準価格は越前市市街地中心部及び周辺部の事例を採用して試算した。各事例は個別性が強 いが、地域格差は比較的小さく、説得力のある比準価格が得られた。したがって、現実の取引市場の動向に留意し、比 準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は微増傾向にある。景気 は厳しい状態にあるが、緩やかに持ち直して いる。先行きは不透明である。 地域要因に大きな変化はなく、衰退傾向が続 いていくものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％