別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 鯖江 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鯖江 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂 印  TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鯖江市深江町９１９番 ｢深江町９－１１｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事務 所等が見られる既成 住宅地域 西6m市道 水道、下水 鯖江 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧北陸道（歴史の道）沿いの 既成住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鯖江駅南西方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており現状維持で推移。市街地中心部へのアクセスは良いが、地縁性の強い住宅地域であ り取引は低調である。地価は引き続き弱含みで推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市市街地から周辺部にかけての住宅地域一円である。需要層は当市居住者や地縁関係者が殆どを占める 。当市の住宅地需要は、近年、当市北部や西部の新興住宅地域に流れている影響から、旧来からの住宅地域における需 要は弱い。不動産取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算し得なかった。比準価格は当市の既 成住宅地域における取引事例が少なく、取引に事情を含む事例や時点のやや古い事例等をも採用したが、各補修正は適 正に行い得ており、求められた比準価格の信頼性は高い。よって、現実の経済行為である取引事例から求められた比準 価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はほぼ横這い、世帯数は増加傾向。Ｒ２ ．１１時点の武生労働基準監督署管内有効求 人倍率は１．２２倍。 旧来からの住宅地域では、需要者が地区内居 住者にほぼ限定されていることから、流動性 が低く需要が弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％