別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 大野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真 印  TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野市２２５字知真多四１２６番１ ｢元町７－２１｣ ②地積 　(㎡) 419   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3.5 店舗 Ｓ4F1B 中低層の店舗ビル等 が建ち並ぶ中心的商 業地域 南10m市道 越前大野 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 七間通り沿いの商業地域 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 越前大野駅北西方 800m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 顧客は郊外大型店舗に流出しており、七間朝市などの恒例のイベントを除いては商店街は閑散としている。地価 下落に歯止めがかからない状況である。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 具体的な同一需給圏は大野市中心部の商業地域であるが、より広域的には大野市全域の商業地域及び隣接する勝山市中 心部の商業地域を含む圏域である。需要者の中心は同一需給圏に地縁性のある個人事業者、法人が中心である。七間朝 市は有名であるが、郊外型の大型店舗への顧客流出は続いており、旧来からの既成商業地への需要は弱い状況が続いて いる。商業地の土地取引は少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の店舗等が中心で、賃貸物件に対する需要は殆どなく、収益還元法は適用しない。比準価格は、商業地 の取引事例が少ないため、混在地的な事例も採用せざるを得なかったが、地域要因格差など適切に各格差補正を行って おり、十分な規範性は確保出来ている。よって、代表標準地との均衡に留意した上で、比準価格を採用し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　勝山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.5] [100.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大野市全体の人口・世帯数はともに減少傾向 にある。 元町（１区～６区合計）の人口・世帯数はと もに減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％