別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 大野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野 -2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真 印  TEL.

鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野市２２８字亀山一３７番１外 ｢城町８－１０｣ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか事務 所等も見られる既成 住宅地域 西7.5m市道 下水 越前大野 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 税務署、ハローワーク等が混 在する地域 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 越前大野駅北西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 事務所のほか税務署等の公的機関も在する地域であり、用途の多様性は認められるものの、人口減少で土地需要 は減退しており、地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大野市中心部から外縁部にかけての住宅地域一円である。需要者は大野市に居住する個人が中心であり、 市外からの転入者はほとんど認められない。大野市全体の人口減少が続いており、高齢化もあいまって住宅地需要は弱 く、取引価格は低水準のものが目立つ状況である。成立した取引事例についても個別的な事情が介在していると推定さ れるケースも多く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が中心で賃貸市場が成立しておらず、収益還元法は適用しない。比準価格は、同一需給圏内で成立 した取引事例は、売買価格決定に際して個別の事情が介在していると思料されるものが多かったが、適切な補修正によ り説得力のある試算価格を査定することができた。よって、本件においては、代表標準地との均衡に留意した上で、市 場性を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,600 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [101.0] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大野市全体の人口・世帯数はともに減少傾向 にある。 城町３区（行政区）の人口・世帯数はともに 減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％