別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小浜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小浜 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　島田　嘉紀 印  TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小浜市南川町５４番 ｢南川町９－５｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が多い区画整理済の 住宅地域 北8m市道 水道、下水 小浜 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 小浜駅東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅等が見られる区画整理済の住宅地域であり、今後も緩やかに熟成度を深めてゆくものと予 測する。利便性に恵まれており地価は若干下落傾向ながらも比較的安定的に推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小浜市中心部付近の住宅地域を中心に広がる圏域と把握され、需要者は小浜市居住者が中心と思料される 。大きな地域変化はなく、利便性に恵まれていることから、比較的底堅い需要が見込まれる。ただ、中心部付近におけ る土地取引は少なめであり、且つ個別性が強いことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地条件から現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが困難であるため、収益価格は試算できなかっ た。比準価格は、採用可能な事例はやや限られていたものの、各種補修正、要因比較は適切に行われており、現下の市 場を反映した価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小浜 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,300 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [102.0] 100 [ 74.3] [100.0] 100 49,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、世帯数は概ね横ばいで推 移している。景気は新型コロナウイルス感染 症の影響により厳しい状況にある。 地域内に大きな変化はなく、需要は比較的安 定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％