別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 敦賀 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   敦賀 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子 印  TEL.

鑑定評価額 8,840,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 敦賀市莇生野８６号笠保２番６ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、下水 敦賀 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   170 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 敦賀駅南西方 4.5km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、現状で推移していくものと思量する。周辺の新規分譲地に比べると需 要はやや弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は敦賀市市街地の南部から西部郊外にかけての住宅地域を中心に、より広域的には郊外の新興住宅地域も含 まれる。需要者の中心は敦賀市に居住する者が大半を占める。国道２７号バイパスや公共施設等に近い利便性の良い地 域である。比較的古くに開発された住宅地域であるが、周辺には小規模の分譲地も見られ、土地需要は比較的安定して いる。土地の取引は２００㎡程度で概ね８００～９００万円前後が中心である。新築の戸建住宅は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 用途地域が第１種低層住居専用地域であり、標準地の画地規模では経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であり、収益価 格は試算しなかった。比準価格は敦賀市市街地周辺部の新興住宅地に位置する事例を中心に採用して試算したが、地域 格差も小さく、説得力のある比準価格が得られた。したがって、快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的での 取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は微増傾向にある。景気 は厳しい状態にあるが、緩やかに持ち直して いる。先行きは不透明である。 早期に開発された住宅地域で地域要因に大き な変化はないが、周辺では民間業者による小 規模な宅地開発が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％