別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 福井 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 9-6 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子 印  TEL.

鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市重立町２８字辻５２番 ②地積 　(㎡) 4,913   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 建築協定 1:1.5 倉庫 Ｓ3 配送センター等が建 ち並ぶＩＣに近い工 業地域 北12m市道 水道 福井 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   300 ｍ、南    40 ｍ、北   340 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  58.6 ｍ、奥行　約　　  84.0 ｍ、規模　　     4,900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高速道路のインターチェンジ 近くの流通業務地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 福井駅北東方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 福井北インターに近く、中部縦貫自動車道の整備により流通業務用地としての利便性が向上したが、団地内の分 譲は完了していることから現状維持で推移すると予測する。地価はほぼ横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井県嶺北地方の工場立地可能な地域を中心に、より広域的には嶺南地方の工業地も含まれる。需要者の 中心は県内外の流通業・製造業者である。企業立地が期待されるが、福井北インター流通センターは分譲が完了し、用 地の供給は限定的であり、工業用地は不足している。工業地の不動産取引は極めて少なく、画地規模によって価格帯は まちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場、倉庫が多い地域で、工場等の賃貸事例はなく、収益性に馴染まない地域であるので収益価格を求めること ができなかった。比準価格は周辺類似地域には取引が少ないので、福井市内の工業地域に存する事例を採用して得られ た価格で、市場性を反映した実証的な価格として説得力に富む。したがって、現実の取引市場の動向に留意し、地域の 実情を反映する比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は微増傾向にある。景気 は厳しい状態にあるが、緩やかに持ち直して いる。先行きは不透明である。 平成２９年７月に中部縦貫自動車道永平寺大 野道路が開通し、周辺地域で企業立地が期待 され、地価は安定的に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％