別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福井 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 9-4 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　寺口　満 印  TEL.

鑑定評価額 39,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市西開発３丁目２０７番 ②地積 　(㎡) 883   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ3 中規模の工場、倉庫 、事務所等が混在す る地域 西12m市道 水道、下水 福井 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後の流通業務地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 福井駅北東方 3.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福井市北東部郊外の流通業務地域として熟成してゆくものと予測する。地価水準は、商業集積の進む大和田地区 に近く利便性が良いことなどから、横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市東部から北部郊外の流通業務地域、広域的には工業地域、工住混在地域も含む業務系の地域が主な 圏域。需要者の中心は、福井県内資本が多くを占めるが、県外資本も見られる。市街中心部に近い幹線道路背後にあっ て、商業施設等が集積する大和田地区に近く利便性が良いことなどから、需要は底堅い。需給の中心となる価格帯は、 土地取引が少なく見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では自用の工場、倉庫、事務所等が中心で賃貸物件は殆ど見られないことから、収益価格は試算しなかった。よっ て、福井市北東部郊外における流通業務地域の価格水準及び市場の特性に留意し、市場性を反映した実証的な価格であ る比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年上半期における県内の工場立地件数 は３件、面積は２．３ｈａでともに前期比大 幅減。コロナ禍により景気の先行きは不透明 。 地域内での大きな変動はないが、東側の運送 会社が移転予定。地域の東方では北陸新幹線 の延伸工事が進捗中である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％