鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福井 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０８ -27	福井市		建付地	（　）	長方形	北27m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
b	２１１０８ -32	福井市		更地	（　）	長方形	西36m県道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
c	２０２０８ -11	福井市		更地	（　）	正方形	北27m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２０２０６ -20	福井市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	２１１０２ -10	福井市		底地	（　）	長方形	西15m県道、南5.2m、東6m、三方路		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	93,119	100 [ 89.2]	104,393	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 153,810	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	139,268	100 [ 133.9]	104,009		104,000
c	(　 ) 87,479	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,429	100 [ 91.6]	94,355		94,400
d	(　 ) 130,000	100 [ 115.0]	[ 98.6] 100	100 [ 88.0]	100 [ 100.0]	126,660	100 [ 124.6]	101,653		102,000
e	(　 71,819) 71,819	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	69,057	100 [ 68.8]	100,374		100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	割高	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +24.0
d	割高	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

福井 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地化しており再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,037,721	1,216,866	3,820,855	3,506,130	314,725	（　0.9445） 297,258	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,608,642 円　　　　（　 40,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	105.60	Ｓ3	316.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	137 ㎡	7.0 m x 19.5 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所ともフロア貸し

⑦有効率　 84.7 ％
の理由

低層の店舗・事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.60	84.7	89.40	2,000	178,800	6.0	1,072,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	105.60	84.7	89.40	1,650	147,510	6.0	885,060
							0.0	0
3～ 3	事務所	105.60	84.7	89.40	1,600	143,040	6.0	858,240
							0.0	0
～

～

計		316.80	84.7	268.20		469,350		2,816,100
								0

⑨年額支払賃料	469,350 円　×　12ヶ月　＝　 5,632,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 268.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,632,200 円　　×　　 11.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 619,542 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,012,658 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,816,100 円　×　　 89.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,063 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,037,721 円　　　　（　 36,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃０　　　　-810	1,251 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [ 93.0]	1,480	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,658 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福井賃０　　　　-812	1,365 ( 1,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [ 92.0]	1,773
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福井 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	293,400 円	48,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	168,966 円	5,632,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 540,300 円	48,900,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,900 円	48,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,900 円	48,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,216,866 円　（　　　　　　 8,882 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 316.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,506,130 円（　　　　　 25,592 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,037,721 円
②総費用	1,216,866 円
③純収益　①－②	3,820,855 円
④建物等に帰属する純収益	3,506,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	314,725 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	297,258 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,170 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,608,642 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福井 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福井 5-11

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　土谷　重美

印

TEL.

鑑定評価額

14,000,000 円

１㎡当たりの価格

102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福井市松本４丁目７０９番｢松本４－７－１４｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:3	店舗兼住宅ＲＣ4	事務所、営業所等が多い商業地域	西36m県道	水道、ガス、下水	福井 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗、事務所

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

付近にフェニックスプラザが
ある。

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

福井駅北西方

1.6km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域はフェニックス通り沿いにあって、老朽建物が中心であり、新規ビルの供給は殆ど見られない。土地需
要、テナント需要共に弱含みにあるものの、福井駅西口再開発の影響が出始め底入れの状況にある。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福井市内中心部に近い商業地域及びその周辺に位置する路線商業地域。需要者の中心は福井市内の個人事
業者や法人事業者であり、県外資本の進出は殆どない。交通量の多い地域であるがテナント需要は全般的に弱く、空室
率も比較的高いものの、福井駅西口再開発の影響により賑わいを取り戻しつつあり、地価も安定。取引内容は個別性が
強く、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の店舗・事務所が中心であり、賃貸ビルでもテナント需要弱く、空室率も高いことから商業事業者向け
の賃貸市場の成熟の程度は低くなりがちである。よって、土地価格に見合う賃料が得られず、収益価格は低位に求めら
れた。従って、規範性を有する事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響により、厳しい状況が続いているが、ＪＲ
福井駅周辺では、複数の再開発計画が進捗し
ている。

えちぜん鉄道・福井鉄道の相互乗り入れが開
始され、福井駅外２駅舎が完成。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福井 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０８ -27	福井市		建付地	（　）	長方形	北27m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
b	２０２０５ -18	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東27m県道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
c	２０２０８ -11	福井市		更地	（　）	正方形	北27m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２０１０４ -14	福井市		建付地	（　）	長方形	南27m県道、北6.6m、二方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	94,099	100 [ 90.9]	103,519	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 90,159	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	98,859	100 [ 93.8]	105,393		105,000
c	(　 ) 87,479	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,604	100 [ 88.0]	98,414		98,400
d	(　 ) 90,901	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 102.0]	91,875	100 [ 92.0]	99,864		99,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

福井 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であり、従って造成事例もない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,032,923	1,211,005	3,821,918	3,484,620	337,298	（　0.9445） 318,578	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,010,906 円　　　　（　 43,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	105.60	Ｓ3	316.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	80 ％	300 ％	300 ％	137 ㎡	7.0 m x 19.5 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し、２・３階はフロア貸し若しくは部分貸しの店舗付事務所ビルである。

⑦有効率　 84.7 ％
の理由

低層店舗付ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.60	84.7	89.40	1,955	174,777	6.0	1,048,662
							0.0	0
2～ 2	事務所	105.60	84.7	89.40	1,625	145,275	6.0	871,650
							0.0	0
3～ 3	事務所	105.60	84.7	89.40	1,665	148,851	6.0	893,106
							0.0	0
～

～

計		316.80	84.7	268.20		468,903		2,813,418
								0

⑨年額支払賃料	468,903 円　×　12ヶ月　＝　 5,626,836 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 268.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,626,836 円　　×　　 11.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 618,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,007,884 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,813,418 円　×　　 89.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,039 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,032,923 円　　　　（　 36,737 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃０　　　　-810	1,251 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 83.0]	100 [ 90.0]	1,626	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,633 円/㎡　月額支払賃料（　 1,625 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福井賃１　　　　-746	1,900 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	1,645
c	福井賃０　　　　-781	1,412 ( 1,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	100 [105.0]	1,627

福井 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	291,600 円	48,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	168,805 円	5,626,836　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 537,000 円	48,600,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,211,005 円　（　　　　　　 8,839 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,600,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 316.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,484,620 円（　　　　　 25,435 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,032,923 円
②総費用	1,211,005 円
③純収益　①－②	3,821,918 円
④建物等に帰属する純収益	3,484,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	337,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	318,578 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,325 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,010,906 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,900 円／㎡）