鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福井 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９２ＹＮ -25	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m県道、南東5m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
b	２０１１０ -18	福井市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南44m県道、東11m、北6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２０１１０ -19	福井市		建付地	（　）	ほぼ台形	西36m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１８２ＯＨ -13	福井市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北44m県道、西18m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	２１１０５ -3	福井市		更地	（　）	長方形	北西25m県道、南東6.4m、二方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 311,903	100 [ 130.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	242,565	100 [ 68.4]	354,627	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	355,000
b	(　 ) 338,550	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.1]	270,088	100 [ 77.8]	347,157		347,000
c	(　 ) 198,570	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	210,066	100 [ 62.0]	338,816		339,000
d	(　 ) 305,682	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.4]	295,437	100 [ 84.3]	350,459		350,000
e	(　 ) 110,297	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 65.0]	169,688	100 [ 52.4]	323,832		324,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -28.0
a	限定価格	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +26.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -31.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -43.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 343,000 円／㎡]

福井 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地化しており再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,201,650	4,242,588	13,959,062	12,209,400	1,749,662	（　0.9475） 1,657,805	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	31,880,865 円　　　　（　 193,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	150.48	ＲＣ6	916.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	165 ㎡	8.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所ともフロア貸し

⑦有効率　 74.7 ％
の理由

中層の店舗・事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.48	75.8	114.00	3,050	347,700	10.0	3,477,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.48	75.8	114.00	2,650	302,100	6.0	1,812,600
							0.0	0
3～ 6	事務所	150.48	75.8	114.00	2,250	256,500	6.0	1,539,000
							0.0	0
塔屋～		13.20

～

計		916.08	74.7	684.00		1,675,800		11,445,600
								0

⑨年額支払賃料	1,675,800 円　×　12ヶ月　＝　 20,109,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 684.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,109,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,010,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,098,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,445,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 103,010 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,201,650 円　　　　（　 110,313 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃１　　　　-704	2,150 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,382	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,261 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福井賃０　　　　-748	1,617 ( 1,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,019
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福井 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,026,000 円	171,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	603,288 円	20,109,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 467,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,889,500 円	171,000,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,500 円	171,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,242,588 円　（　　　　　　 25,713 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	171,000,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 916.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,209,400 円（　　　　　 73,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,201,650 円
②総費用	4,242,588 円
③純収益　①－②	13,959,062 円
④建物等に帰属する純収益	12,209,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,749,662 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,657,805 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,047 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,880,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
福井 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福井 5-1

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　山岸　範之

印

TEL.

鑑定評価額

56,100,000 円

１㎡当たりの価格

340,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福井市大手２丁目２００２番｢大手２－６－１｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2.5	店舗兼住宅ＲＣ4	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東25m県道	水道、ガス、下水	福井 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ福井駅西口駅前の中心商
業地域

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

福井駅北西方

180m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地では引き続き再発事業が進捗しているものの、新型コロナウイルス感染症による人出の減少や、北陸
新幹線金沢－敦賀間の開業延期など、先行き不透明な状況にある。

(3)最有効使用の判定

６階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 344,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ福井駅徒歩圏内外の商業地域一円。北陸新幹線福井駅開業を見据え、市街地再開発事業が進捗するな
ど、駅前への期待感がうかがえる。一方、北陸新幹線工事の遅れによる開業延期など、先行きに対して不透明感が漂っ
ている。なお、土地需要は比較的堅調に推移していると思料するが、絶対的な取引件数が少ない状況にあり、需要の中
心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前商業地の取引事例は絶対数が少なく、時点の古い事例等を含む広域的観点から事例を採用せざるを得なかった。し
かしながら、いずれも地域格差判定は適切であり、規範性が高い比準価格が得られたと思料する。一方、収益価格は、
飲食店や事務所等の需要は認められるが賃貸市場の成熟度の点で、比準価格に比べてやや説得力に劣る。よって、比準
価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福井（県） 5-10            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    340,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はほぼ横ばい、世帯数微増傾向。企業収
益は減益見込みであり、企業の景況感も下降
傾向。

「三角地帯」Ａ地区の再開発で、ホテル棟の
開業が１年遅れるとの見通しが示された。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

福井 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１０ -18	福井市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南44m県道、東11m、北6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２０１１０ -19	福井市		建付地	（　）	ほぼ台形	西36m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２０１０７ -21	福井市		更地	（　）	台形	南44m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１９２ＹＮ -25	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m県道、南東5m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 338,550	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.5]	271,911	100 [ 79.2]	343,322	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	343,000
b	(　 ) 198,570	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	209,021	100 [ 60.4]	346,061		346,000
c	(　 ) 349,314	100 [ 120.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	296,044	100 [ 79.2]	373,793		374,000
d	(　 ) 311,903	100 [ 130.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	242,565	100 [ 78.4]	309,394		309,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
c	限定価格	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	限定価格	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	限定価格	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 344,000 円／㎡]

福井 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する土地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,487,377	4,308,468	14,178,909	12,423,600	1,755,309	（　0.9475） 1,663,155	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	31,983,750 円　　　　（　 194,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.48	ＲＣ6	916.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	165 ㎡	8.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２Ｆ店舗、３～６Ｆ事務所のフロア貸しを想定

⑦有効率　 74.7 ％
の理由

店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.48	75.8	114.00	3,025	344,850	10.0	3,448,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.48	75.8	114.00	2,750	313,500	6.0	1,881,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	150.48	75.8	114.00	2,289	260,946	6.0	1,565,676
							0.0	0
～

～

計		916.08	74.7	684.00		1,702,134		11,592,204
								0

⑨年額支払賃料	1,702,134 円　×　12ヶ月　＝　 20,425,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 684.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,425,608 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,042,561 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,383,047 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,592,204 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 104,330 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,487,377 円　　　　（　 112,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃０　　　　-813	1,979 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,328	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,289 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福井賃０　　　　-814	2,197 ( 2,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [125.0]	2,197
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福井 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,044,000 円	174,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	612,768 円	20,425,608　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 468,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,922,700 円	174,000,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,000 円	174,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,308,468 円　（　　　　　　 26,112 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	174,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 916.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,423,600 円（　　　　　 75,295 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,487,377 円
②総費用	4,308,468 円
③純収益　①－②	14,178,909 円
④建物等に帰属する純収益	12,423,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,755,309 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,663,155 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,983,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,000 円／㎡）