別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福井 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -38 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　土谷　重美 印  TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市文京１丁目３０１１番１ ｢文京１－３０－２２｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 西別院 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に学校が多く見られる文 教地区。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 西別院駅北方 650m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街中心部に比較的近い低層住宅地域。地価水準は、最寄り駅や商業施設、小学校等に近い住宅地 域であり、利便性に優れることなどから、緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市街北部、市街中心部に比較的近い一般住宅を中心とした住宅地域。需要者の中心は福井市内居住者 が大半を占める。事務所等も見られる既成住宅地域にあるものの、最寄り駅や商業施設、小学校等に近く利便性が良好 なので、需要は底堅い。需給の中心となる価格帯は、土地取引はあるが画地規模等がまちまちであり、見出せない状況 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では市内勤務者用のアパートや共同住宅等も見られるが、標準地の画地条件から市場性のある賃貸住宅の想定が困 難であるため、収益価格は試算出来なかった。よって福井市街北部の市街中心部に比較的近い住宅地域の市場の特性に 留意し、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,600 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [128.5] [100.0] 100 64,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の人口は微減、世帯数は増加傾向にあ る。県内経済は新型コロナウイルス感染症の 影響により、厳しい状況が続いている。 福井市街北部の従来からの既成住宅地域であ り、地域内での大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％