別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 福井 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -37 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真 印  TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市城東１丁目５１９番 ｢城東１－５－６｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 福井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 福井駅東方 800m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測する。地価は若干の上昇基調で推移する ものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地東部及びその周辺の住宅地域である。需要者は福井市在住者や福井市内に通勤する個人が中心であ るものと思料する。ＪＲ福井駅から徒歩圏内にあり生活利便性が高いこと等から、土地需要は概ね堅調に推移している 。中心となる価格帯については、土地が約１５０㎡で１，０００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円前後であ るものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅主体の地域であり、画地条件からも適切な収益物件の想定は困難であるため収益価格は試算できない。一方、 比準価格は、類似地域内の取引事例について適切に各補修正を行っており、規範性は高い。よって本件においては、代 表標準地との均衡に留意した上で、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 64,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市全体の人口は微減傾向、世帯数は微増 傾向にある。また、旧福井市についても同様 の傾向である。 城東１丁目の人口・世帯数はともに減少傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％