別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 福井 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -32 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真 印  TEL.

鑑定評価額 8,150,000 円  １㎡当たりの価格 54,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市上北野１丁目２９０５番外 ｢上北野１－２９－４｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、下水 福井 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅東方 2.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 やや建築時期の古い住宅が目立つものの、住宅地として成熟しており、当面は現状を維持していくものと予測す る。地価については横這い傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市東部郊外（ＪＲ福井駅から直線で概ね３㎞圏内）の住宅地域である。需要者は福井市内に居住・通 勤する個人が中心である。中心部へのアクセスも良好な熟成された住宅地域で、近くに大型商業施設も配置されている など生活利便性も高く、土地需要は概ね堅調である。なお、直近の取引事例はやや少ない。中心となる価格帯について は、土地が約１５０㎡で８００万円前後、新築の戸建住宅は２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅主体の地域であり、標準地の画地条件から適切な収益物件（共同住宅）の想定は困難であるため収益価格は試 算できない。一方、比準価格は、上北野地区の事例をはじめとして、類似地域内の取引事例において適切に各補修正が なされており規範性は高い。よって本件においては、代表標準地との均衡に留意した上で、市場性を反映した実証的な 比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [135.0] [100.0] 100 54,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市全体の人口は微減傾向、世帯数は微増 傾向にある。また、旧福井市についても同様 の傾向である。 上北野１丁目の人口・世帯数はともに微増傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％