別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 福井 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -19 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　池谷　昌也 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 74,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市宝永１丁目３０１０番 ｢宝永１－３０－２３｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 福井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 南西方に松ケ枝公園、東方に 西念寺と浄善寺がある 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成してゆくものと予測する。地価水準は下落幅をやや拡大して 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福井市中心部の住宅地域である。需要者の中心は、福井市内居住者が大半を占める。中学校、商業施設 、福井駅、幹線道路に近く利便性は良い。旧来からの住宅地域で寺も見られ需要は弱い。土地の画地規模が様々で一定 せず、取引が少ないため価格の把握は難しい。新築の戸建物件はほとんど見られず把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の規模、間口から収益物件の想定を行うことが困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、市場の特性及 び市内類似地域の地価水準との均衡に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [130.0] [102.0] 100 74,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ１年度新設住宅着工戸数福井県４８２７件 で前年比３．５％増。Ｒ１年土地取引件数福 井市２８４５件で前年比２５．７％増。 地域北西方のヤスサキグルメ館松本店がＨ２ ９．１１リニューアルオープン。地域東方の えち鉄福井口駅がＨ３０．６新駅舎となる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％