別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 福井 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -7 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之 印  TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市四ツ井２丁目１００７番 ｢四ツ井２－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 福井 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    95 ｍ、南    10 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅北東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部付近に位置し、周囲には店舗や病院等も立地する利便性の良い住宅地であり、概ね現状維持で推移 すると予測される。住宅地需要は底堅く、地価は概ね安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福井駅を中心に直線で１～２㎞圏内外の市北東部から東部付近を中心とする住宅地域一円で、需要層 は福井市居住者が中心。幹線道路や県立総合病院に近接した住環境の良好な住宅地であるため、住宅地としての需要は 底堅く推移している。取引される規模によって価格帯は多様であるが、土地は概ね１，０００～１，５００万程度が中 心と考えられる。なお、新築の戸建住宅は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、主に市街地東部近郊の住宅地域に存するものを採用した。いずれも時点の新しい正常取引で、かつ、地域 格差判定も適切であることから市場性を反映した価格として比準価格は規範性が高い。一方、標準地の画地条件等から 現実的な収益物件の想定を行うことが困難であり、収益価格は試算し得なかった。よって、比準価格を妥当と認め、か つ、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,800 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 66,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口ほぼ横ばい、世帯数微増傾向。新型コロ ナウイルス感染症の影響により個人消費は厳 しい状況が続いており、雇用情勢も弱い動き となっている。 地区内の人口世帯数とも微減傾向。利便性の 良い住宅地で地域要因に大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％