別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 福井 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　池谷　昌也 印  TEL.

鑑定評価額 7,740,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市殿下町３３字朝日町１１番１外 ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南6m市道 水道、下水 福井 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   330 ｍ、南   170 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 東方に勝縁寺がある 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 福井駅東方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 在来の農家住宅を中心とした住宅地域であり、今後も同様に推移するものと予測する。地価水準は下落幅をやや 縮小して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市内の在来の農家住宅を中心とした住宅地域が圏域。需要者の中心は、地縁性を持つ福井市内居住者 が大半を占める。幹線道路、商業施設に比較的近く利便性は良い。旧来からの住宅地域で土地取引はほとんど見られな い。土地は画地規模が様々で一定しないため価格の把握は難しい。新築の戸建物件は見られないため把握は困難である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に所在する農家住宅地域で、周辺地域には共同住宅、賃家等は存在しないため、収益価格は試算しな かった。よって、市場の特性及び市内類似地域の地価水準との均衡を十分に考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比 準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 89.9] [100.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ１年度新設住宅着工戸数福井県４８２７件 で前年比３．５％増。Ｒ１年土地取引件数福 井市２８４５件で前年比２５．７％増。 地域北西方にあり平成１３年開店の農産物直 売所喜ね舎愛菜館が平成３０年リニューアル 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％