別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 能登 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能登 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和 印  TEL.

鑑定評価額 7,590,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳳珠郡能登町字宇出津新壱字１５２番２ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 建築協定 1:9 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗が多 い県道沿いの近隣商 業地域 北西15m県道 水道、下水 穴水 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路整備された宇出津地区中 心部の商店街 街 路 １５ｍ県道　 交通 施設 穴水駅北東方 31.0km 法令 規制 （都）  (70,300) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 宇出津地区中心部の既成商業地域で、街路は整備されたものの、背後人口の減少の影響が大きく、また郊外の商 業店舗等への商況シフトもあり、地価水準は下落傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、能登町及び周辺市町内の商業地域及び住商混在地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性 を持つ個人事業者等である。街路整備により美観は整ったものの、郊外の商業複合店舗への顧客流出や商業背後地の人 口減少等の影響を大きく受け、需要は弱い状況が続いており、近隣商業地域としては衰退気味で推移している。周辺で の不動産取引は少なく、また画地規模や価格帯にも幅があることから、需要の中心となる価格の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引件数が少ないため、取引時点をさかのぼり、収集した取引事例から、要因比較等を的確に行い求めた比準価格は、 規範性が高いものと思料される。町全域において自己所有建物が中心であり、賃貸市場が未熟成であるため、収益価格 は試算できなかった。本件では、比準価格を採用し、現在の能登町の商業地の需給動向、経済情勢等を考慮し、また前 年度からの価格形成要因の変動状況、価格変動率も勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　穴水 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 94.6] 100 100 [100.0] 100 [ 66.3] [100.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・過疎化の進行や基幹産業の低迷等 により土地需要は減退している。定住促進事 業は一定の利用が見られるが、効果は顕在化 していない。 背後人口の減少、郊外の商業複合店舗への商 況シフト等により土地需要は弱い状態が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％