別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 穴水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   穴水 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　木崎　良隆 印  TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳳珠郡穴水町字大町ニ３４番 ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 不整形 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ主要地方道沿いの 商業地域 南西11m県道 水道、下水 穴水 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 約８ｍ県道 交通 施設 のと鉄道　穴水駅北東 方 270m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の大型商業施設への顧客流出に加え、過疎化の進行、背後地の衰退等が相俟って、土地需要の減退がみられ 、地価水準は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 道路の幅員　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、穴水町及び隣接市町の既存市街地における商業地域、混在地域一帯である。主たる需要者は、小規模の 小売店や飲食店の経営者等、既存商業地域からの二次取得者層等が考えられ、新規参入による土地の需要者は少ない。 取引の中心価格帯は５００～１，０００万円程度であるが、郊外の大型商業施設への商況シフトや背後地の衰退等の影 響を受け、需要は弱含みである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、賃貸市場が成熟していないため試算しない。取引事例は、同一需給圏内の類似地域における場所的規範性 が高いものを中心に選択していることから、本件においては、前年度からの価格形成要因の変動状況、価格変動率、経 済情勢等も勘案し、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 能登半島における人口・雇用情勢・所得環境 は厳しい状況で人口減少は県内上位となって いる。不動産市場は低迷が続き取引量・件数 ともに少ない。 都市計画道路整備が完了したものの、郊外の 大型商業施設への商況シフトの影響等により 土地需要は減退しており、地価も弱含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.4 ％  ％