別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 石川志賀 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石川志賀 5-2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治 印  TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽咋郡志賀町富来領家町タ２番６ ②地積 　(㎡) 454   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 店舗兼旅館 Ｗ2 店舗、スーパー等が 見られる国道沿いの 商業地域 西25m国道 水道、下水 羽咋 30.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸寄りの国道沿いの商業地 域。 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 羽咋駅北方 30.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設、道の駅、宿泊施設等が立地しているが、過疎化が著しい旧富来地区の商業地域であり、土地の需 要は殆んどない。地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志賀町全域から中能登、奥能登にかけての商業地域と判断される。需要者は地縁性を有する当町の事業者 等であり、町外からの需要者は散見される程度である。顧客は旧志賀町の高浜地区へ流出している。新幹線効果による 観光客増加も一巡し、大型店を含め商況は低迷している。土地については規模にバラツキがあるため、中心となる価格 帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は国道沿いの商業地域であるが、自用の店舗が中心で、賃貸市場の成熟度は低く収益還元法を適用すること はできなかった。比準価格は、商業地の取引が少ない中で、広範囲に事例資料収集し規範性ある試算価格が得られた。 よって本件においては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡性、更には当町の商業地の需 給動向等も総合勘案のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石川志賀 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 95.3] 100 100 [100.0] 100 [123.8] [100.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 志賀町の人口は１年間で２％を超える減少が 続くほか、高齢化率も４４％を超えている。 またコロナ禍以前より地域経済は停滞してい る。 富来地区の過疎化に伴う背後人口の減少。能 登半島の外浦地区の観光客の減少。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.6 ％  ％