別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 石川志賀 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石川志賀 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治 印  TEL.

鑑定評価額 1,830,000 円  １㎡当たりの価格 7,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽咋郡志賀町富来地頭町甲３８番６ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ ほか空地が残る住宅 地域 北6m町道 水道、下水 羽咋 30.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富来市街地縁辺部の住宅地域 。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 羽咋駅北方 30.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 富来市街地縁辺部の戸建住宅地域で周辺には農地が広がり地域要因の変化に乏しい地域である。若年層の流失が 深刻化しており、高齢化、過疎化に歯止めがかかっていない。地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧富来町を中心とする広域的な住宅地域である。需要者は旧富来町の居住者、地縁関係者に限定され、圏 外からの転入者はほとんどいない。旧志賀町との合併後は、役場のある旧志賀町地区の求心力が増す一方、旧富来町地 区の相対的地位が低下している。人口流出が続いており、地場産業の低迷もあって近隣地域内の需要は弱い。土地は３ ００万円未満の物件が中心で、取引は少なく、新築の戸建物件が売り出されるケースは殆んどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が多く、自己使用目的の取引が殆んどである。また周辺には町営住宅以外はアパ－ト等の賃貸物件 は殆んどなく、賃貸市場は成熟していない。比準価格は多数の取引事例より試算されており信頼性が高い。よって自用 取引が中心である地域の実態を踏まえ、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡性、当町にお ける住宅地の地価動向等も総合的に考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石川志賀 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,300 円／㎡ [ 95.3] 100 100 [103.0] 100 [155.7] [100.0] 100 7,310  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 志賀町の人口は１年間で２％を超える減少が 続くほか、高齢化率も４４％を超えている。 またコロナ禍以前より地域経済は停滞してい る。 富来地区の人口減少は深刻で、借地も多い場 所柄から過疎化が進み、土地の需要が細って いる。 特に個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.2 ％  ％