別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 石川志賀 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石川志賀 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治 印  TEL.

鑑定評価額 2,460,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽咋郡志賀町高浜町ク３番５０ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ中心部に近い住宅 地域 北西6m町道 水道、下水 羽咋 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部に近い品等の良 い住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 羽咋駅北方 14.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に近い整然とした住宅地域で、大規模店舗、バスターミナルにも近く利便性にも優れている。土地 需要が少ない中で、町施行の分譲住宅地「みらいとうぶ」に需要が流出しており、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志賀町の中心である高浜市街地及びその周辺の住宅地域一円である。需要者の中心は当町在住の一次取得 者及び買替層で、志賀町以外からの転入者はほとんどいない。過疎化に加え、「みらいとうぶ」や付近の別荘地への需 要流出が続いており、近隣地域内の需要は弱い。土地は２００万円～３００万円程度の物件が、新築の戸建物件は２０ ００万円未満の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が多く、自己使用目的の取引が多い。散見されるアパ－トについては主に遊休地の有効利用を目的 とするものが多く、賃貸市場は成熟していない。よって賃貸建物の建設は現実的ではなく、収益価格は求められなかっ た。一方、比準価格は信頼性の高い複数の取引事例を中心に試算されている。よって市場の実勢を反映した比準価格を 標準とし、更に代表標準地との均衡性、周辺の地価動向等も総合的に考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石川志賀 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,300 円／㎡ [ 95.1] 100 100 [103.0] 100 [ 66.0] [100.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 志賀町の人口は１年間で２％を超える減少が 続くほか、高齢化率も４４％を超えている。 またコロナ禍以前より地域経済は停滞してい る。 土地需要は「みらいとうぶ」住宅団地や能登 リゾート別荘地へ流出し、土地取引は細って いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％