別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 津幡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津幡 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西郷　悟 印  TEL.

鑑定評価額 9,280,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河北郡津幡町字潟端４９６番９ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 西6m町道 水道、下水 津幡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 河北潟周辺の田を造成した住 宅地であり、地盤がやや弱い 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道　 交通 施設 津幡駅南西方 1.8km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 津幡町郊外の住宅地域で、周辺で利便施設も開業しており、今後も住宅地として現状を維持していくものと予測 する。コロナ禍の影響もあるが、生活利便性の向上等から地価はやや上昇傾向で推移するものと思量する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、津幡町の住宅地域一円である。需要者は津幡町に居住する一次取得者が中心であるが、隣接する金沢市 、かほく市等からの転入者も見られる。郊外の区画整然とした住宅地で、金沢市にも近接し、比較的人気が高い地域で 、周辺で利便施設が複数開店していることもあり、需要はやや強含みで推移している。土地は８００～１，０００万円 程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、同一需給圏内の類似地域における規範性が高いものである。標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想 定は非現実的であり、収益価格は試算できなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取 引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津幡 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [131.6] [101.0] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津幡町の人口は概ね横ばい・世帯数は増加傾 向で、住環境等の優れた地域の住宅地需要は 回復傾向にあったが、コロナ禍により先行き は不透明。 郊外の住宅地で住環境が良く、また金沢市に も近接している。昨年周辺地域でドラッグス トアが２店、コンビニが１店開業し、利便性 が向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％