鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

野々市 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１公１２ -45	野々市市		更地	（　）	ほぼ長方形	北14.5m県道、南7m、二方路		準工 (70,200)
b	０２１公１２ -33	野々市市		更地	（　）	ほぼ台形	北西33m国道、東6m、角地		準工 (70,200)
c	０２０調１９ -38	野々市市		建付地	（　）	不整形	北西30m国道、東3.5m、角地		準工 (60,200)
d	０２１公１２ -32	野々市市		更地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	０２０調１９ -41	野々市市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,260	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 118.5]	64,354	100 [ 100.0]	64,354	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,400
b	(　 ) 52,460	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	55,513	100 [ 90.0]	61,681		61,700
c	(　 ) 44,201	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	61,390	100 [ 90.0]	68,211		68,200
d	(　 ) 66,065	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,065	100 [ 102.0]	64,770		64,800
e	(　 ) 69,569	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,569	100 [ 100.0]	69,569		69,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	転売目的	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	転売目的	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,000 円／㎡]

野々市 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地の商業地域にあり、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,437,865	5,959,625	24,478,240	22,223,000	2,255,240	（　0.9456） 2,132,555	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	43,521,531 円　　　　（　 40,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野々市 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅	500.00	Ｓ4	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,080 ㎡	30.0 m x 38.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階から４階は共同住宅を想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	500.00	75.0	375.00	1,993	747,375	4.0	2,989,500
							0.0	0
2～ 4	住宅	500.00	85.0	425.00	1,330	565,250	2.0	1,130,500
							1.0	565,250
～

～

～

計		2,000.00	82.5	1,650.00		2,443,125		6,381,000
								1,695,750

⑨年額支払賃料	2,443,125 円　×　12ヶ月　＝　 29,317,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,317,500 円　　×　　％＋　　　 480,000 円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,797,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,381,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,810 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,695,750 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 576,555 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,437,865 円　　　　（　 28,183 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４　　　　-19	2,013 ( 1,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,956	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,993 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０　　　　-3	2,072 ( 2,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [ 90.0]	2,043
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野々市 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,878,000 円	313,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	893,925 円	29,797,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,425,700 円	313,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	313,000 円	313,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	313,000 円	313,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,959,625 円　（　　　　　　 5,518 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	313,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,223,000 円（　　　　　 20,577 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,437,865 円
②総費用	5,959,625 円
③純収益　①－②	24,478,240 円
④建物等に帰属する純収益	22,223,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,255,240 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,132,555 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,975 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,521,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
野々市 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

野々市 5-3

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　広島　章生

印

TEL.

鑑定評価額

68,600,000 円

１㎡当たりの価格

63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	野々市市徳用１丁目３７番				②地積　(㎡)	1,080 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.2	倉庫兼事務所ＲＣ4	店舗、営業所、工場が混在する路線商業地域	北西15m県道	水道、下水	野々市 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 190 ｍ、西 170 ｍ、南 40 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層の店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

近年同一沿線沿いに新規の店
舗等の進出が見られる。

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

野々市駅南西方

1.5km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

成熟した路線商業地域であり未利用地はほとんどないが、周辺の土地区画整理事業による地域整備の進展に伴い
今後も店舗等の入れ替わりが予想される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は野々市市全域である。土地区画整理事業等による新規商業施設集積地の外、幹線道路沿い路線商業地域や
周辺住民の為の住宅併用の近隣商業地域等が見られる。県都金沢市に隣接しアクセスも良好で隣接市商業施設の相互利
用も進む。需要者は店舗や営業所を営む個人事業者、地元法人の他、各種規模のチェ－ン店を営む県外法人や全国レベ
ル企業等である。取引の中心となる土地の規模や総額は用途等が様々で特定が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は概ね規範性があり比準価格は信頼できる。一方近隣地域のテナント需要に特別な大きな変化はなく
土地価格に見合う賃料収入の獲得が難しく収益価格は低位に試算された。評価に際しては市場の実勢を反映する比準価
格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　野々市 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 86,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[136.3]

[100.0]
100

63,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

隣接する金沢市の郊外路線商業地と同様に新
型コロナウイルス感染の影響は少なく野々市
商業地は概ね横ばい傾向である。

北西部土地区画整理事業及び南西方に柳町土
地区画整理事業が完成し新規住民の入居が見
られる。

特に変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

野々市 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１公１２ -18	野々市市		建付地	（　）	ほぼ整形	西17m市道、南8m、角地		２中専 (70,200)
b	０２０調１９ -41	野々市市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
c	０２１公１２ -45	野々市市		更地	（　）	ほぼ長方形	北14.5m県道、南7m、二方路		準工 (70,200)
d	０２１公１２ -28	野々市市		更地	（　）	ほぼ長方形	西18m市道、南6m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,056	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	85,768	100 [ 130.3]	65,823	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,800
b	(　 ) 69,569	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,569	100 [ 109.0]	63,825		63,800
c	(　 ) 76,260	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 118.5]	64,354	100 [ 100.0]	64,354		64,400
d	(　 ) 72,414	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	68,966	100 [ 110.7]	62,300		62,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +29.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,300 円／㎡]

野々市 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握が困難で原価法は適用できず。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,913,468	5,282,756	21,630,712	19,241,000	2,389,712	（　0.9456） 2,259,712	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	46,116,571 円　　　　（　 42,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野々市 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	450.00	Ｓ4	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,080 ㎡	30.0 m x 38.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～４階は共同住宅（平均専有面積約４５㎡、各階９戸）を想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	85.0	382.50	1,841	704,183	4.0	2,816,732
							0.0	0
2～ 4	住宅	450.00	90.0	405.00	1,350	546,750	2.0	1,093,500
							1.0	546,750
～

～

～

計		1,800.00	88.8	1,597.50		2,344,433		6,097,232
								1,640,250

⑨年額支払賃料	2,344,433 円　×　12ヶ月　＝　 28,133,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,597.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,133,196 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,928,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,356,676 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,097,232 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,875 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,640,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 501,917 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,913,468 円　　　　（　 24,920 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０　　　　-2	1,878 ( 1,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,797	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,847 円/㎡　月額支払賃料（　 1,841 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０　　　　-3	2,072 ( 2,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,897
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野々市 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,626,000 円	271,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	878,556 円	29,285,196　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,100,200 円	271,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,282,756 円　（　　　　　　 4,891 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	271,000,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,241,000 円（　　　　　 17,816 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,913,468 円
②総費用	5,282,756 円
③純収益　①－②	21,630,712 円
④建物等に帰属する純収益	19,241,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,389,712 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,259,712 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,092 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,116,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,700 円／㎡）