別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 野々市 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野々市 -5 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　広島　章生 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野々市市稲荷２丁目１２１番 ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 営業所、アパート等 も混在する住宅地域 北6m市道 水道、下水 野々市 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西   160 ｍ、南    75 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 野々市駅南東方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近年近くの国道沿いにス－パ－ができ生活の利便性の良くなり、近隣地域には未だ空地が残るので、今後も新規 の戸建住宅やアパ－トの建築が進む事が予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野々市市の市街地及び周辺の一般住宅地域である。土地区画整理事業等により新規住宅地の供給とそれに 伴う新規商業地域の建設により居住環境は改善され県内各市町の人口減少が目立つ中、当市は人口増加傾向が続く。県 都金沢市に隣接しアクセスも良好で需要者は市外からの新規入居者も多く又市内の住み替え需要者も多い。土地は１５ ０～１８０㎡程度で１２００～１５００万円程度、新築の戸建住宅は３０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は規範性があり比準価格は信頼できる。近隣地域は戸建住宅の他アパ－トも混在する住宅地域である が対象標準地の規模が小さく賃貸物件の合理的経営は困難であり収益還元法は適用せず。住宅地域では自己所有を目的 とする取引が普通でありその際価格水準を指標に価格が決定されるので市場の実勢を反映する比準価格を標準とし代表 標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野々市 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 85,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣接する金沢市の影響や野々市市内の区画整 理事業の進捗による住環境整備等により地価 上昇傾向が続いたが新型コロナウイルス感染 により一服感。 近隣地域内にアパ－トや戸建住宅の新築が顕 著で空地が減少した。 総額との関係で規模が小さいと高価格の取引 が成立しやすく開発業者の強気を支えている 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％