別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 能美 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能美 -8 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　河畑　靖宏 印  TEL.

鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美市小長野町イ４８番７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画の整った住宅 地域 北6m市道 水道、下水 能美根上 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１４年に開発された約２ ０区画の小規模分譲住宅団地 である。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 能美根上駅南東方 4.9km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍により住宅地に対する需要が一時的に減少しているのに加えて、周辺地域において４０区画程度の新規 分譲があったことで、一時的に供給過剰傾向が強まっている。地価は当面弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能美市一円及び小松市北部郊外の住宅地域で一部に既存の集落地域を含む。需要者は、郊外部の分譲住宅 地域においては２０歳台後半～３０歳台の１次取得者が大半であり、他市町からの転入と同一需給圏内の世帯分離が混 在している。新しい分譲住宅団地で旺盛な需要があるものの、古い住宅団地や既存市街地での住宅用地需要は低迷して いる。２００㎡前後で４００～７００万円の更地や２０００万円台前半の新築建て売りが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺の類似地域等における取引事例を採用して求めた。周辺には単身向けあるいはファミリー向けの低層ア パートも認められるが、経済合理的な賃貸住宅を想定することが困難であることから収益価格は試算しなかった。不動 産取引は自用の戸建住宅取得を目的とするものにほぼ限定され、価格形成に対する収益性の影響はほとんどないと考え られる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能美 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [101.0] 100 [ 87.9] [100.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 能美市全体の人口はほぼ横ばいである。新興 住宅地域では増加しているものの、集落地域 や既成住宅地域では減少しているところが多 い。 寺井地区の住宅地に対する需要の総量が相対 的に少ない中で、４０区画規模の住宅地分譲 が行われたことで、一時的に供給過剰傾向が 強まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％