別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 白山 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白山 5-2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　福田　修一 印  TEL.

鑑定評価額 6,560,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月15日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白山市美川中町ル１８番４ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1:3 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、一般住宅等が 混在する県道沿いの 商業地域 北12m県道 水道、下水 美川 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 美川郵便局に近い。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 美川駅西方 400m 法令 規制 近商 (70,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣では、商店が少なく閉鎖移転した店舗も見られる。今後は、住宅地化が進んでくる地域である。周辺住宅地 域と価格差がなくなったため地価の下落傾向に歯止めがかかってきている。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白山市旧美川町商業地及び混在地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁・血縁等を持つ事業者 である。近年、郊外の大型店舗に顧客を奪われ、商店街は衰退気味でありその宅地需要は少ない。それに対し住宅地的 な要素があり住宅購入者等に需要が変化している。土地は７００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では自用の店舗併用住宅地が殆どであり、商業事業者向けの賃貸需要は少なく賃貸市場の成熟の 程度は総じて低く、収益価格は適用できなかった。よって、自用目的での取引が中心であり、市場性をより反映した比 準価格を重視し、収益価格が求められなかったため代表標準地との検討も踏まえ比準価格から鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [161.7] [100.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白山市は人口約１１万人微増傾向にある。中 心部では区画整理等で宅地開発は活発である 。２０１９年住みよさ１位２０２０年４位に 選ばれている。 美川駅に近いので住宅地としての需要も認め られる。価格的に需要との均衡がやや取れて きている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％